仓储：由库到物流及供应链解决方案提供商：房地产“新发展模式”探讨（11）

tuzhuxi

1.2021年末中央经济工作会议官方表述

2.房地产行业的问题

3.“房住不炒”与“长效机制”

4.“十八大”以来的思路

5.房地产新的发展模式里的业务、业态

1）“租购并举”

2）“租赁住房”

3）“保障性住房”

4）城市更新/改造

5）老旧小区改造及社区养老

6）住宅物业管理及生活服务

6.退一步思考：究竟什么是“房地产”？“房地产”狭义化带来的问题

7.“住宅地产”的“新的发展模式” vs “大地产行业”的“新的发展模式”

8.房企留下的“木马”——通过住宅物业，触达更广泛的居住服务市场

9.围绕不同的资产/空间/业态发展垂直能力

1）从资产导向到服务导向转型的典例：酒店管理行业

2）租赁住房/长租公寓——不动产/金融 及 服务 属性同等重要

3）购物中心——满足生活消费需求的物理平台

4）写字楼——包袱重重的业态及如何依托写字楼空间纵深发展

5）仓储物流——由单纯的仓库到物流及供应链解决方案提供商

接下来讲讲仓储物流，也就是俗称的“仓库”（warehousing）。这是一个非常重要的不动产业态类别，但相较住宅、购物中心、写字楼、酒店等，与一般百姓生活距离较远。

但是仓库与人们的生活息息相关：它是用来存放流通中的货品/生产资料的，是物流中一个非常重要的组成部分。今天日常生活里所需的电商、第三方物流及零售、餐饮等，高度依赖仓储体系。

这里说的仓储物流，主要指市场化的高标仓。它长成这样：

外观看：

里面看：

目前全中国有大约11亿平方米的仓储设施，其中，可供租赁的（即对市场供应的）高标仓面积不到10%，大概是7000~8000万平方米的样子。市场化的竞争者，包括房地产企业、专业的仓储物流投资企业、电商等投资、竞争的就是这部分市场。

近几年，全国大部分核心城市的仓储用地供应都非常紧张，因为仓储的占地大，却不易带来税收贡献。地方政府（特别是核心一二线城市）不愿再在自己的核心地域规划仓储用地，而倾向于规划产业园、商业等其他能够带来就业、税收、消费、提升城市活力的业态。这种政策取态，会导致物流用地规划指标的高隐性成本，譬如投资强度、税收贡献、容积率等。开发高标仓不易在一线城市和核心区获得新增用地了，要逐渐向周边卫星城市和地区转移。

伴随经济结构的变化及经济持续发展，仓储现在是供不应求的，也导致重要的物流节点城市仓储租金水平常年稳步增长。

同时空置率不断下降：

再看2019年末全国范围的一个统计（https://www.shangyexinzhi.com/article/483287.html）

可以看到，全国仓储空置率常年保持在15%以下，目前约为12%。高能级核心城市的空置率则非常低，实际上已经是一库难求，尤其在好的地段。

这说明开发/供应节奏是赶不上市场需求的。

作为一类不动产业态，从经营角度看，显然比购物中心、写字楼等业态好多了。

i)仓储的一些业务特征

——建造工艺比较简单（相对于其他业态而言）。说白了就是造一个大盒子，供租赁方在里面存储及作业

——造价可控（只是相对于购物中心、酒店、写字楼等业态而言），一个库的建面积在5至10万建平方米不等，同时由于可租赁面积占总建面的比率非常高（至少90%以上，95~98%都是常见的），使得单位造价更低。一个库含土地与建安的成本大约是几个亿到大几个亿人民币左右

——“培育期”极短（或者几乎没有培育期），建成后很快就可以产生稳定的现金流。这和购物中心完全不同。

——运营/管理比较简单。仓储企业的人均管理面积可以很大，几十个人就可以管很大的片区。因为传统上仓储供应商只管“公域”，不管“私域”——库都是交给租赁方自行运营的。

——注重网络效应。仓储的难点不在建造、培育、管理，而在于规模，在于网络，即能不能在区域及或全国范围有足够的广度与密度。广度与密度越大，议价能力越强，越能给企业客户提供一体化的仓储解决方案，同时自然也越能引入好的租户。这一条特性，使得仓储物流从先天看，2A（To Assets）/Asset-based的特征要弱于其他不动产业态，如果要比的话，更像零售网店、加油站、酒店。

——先天具有2B的特性。许多仓储需求都是来自电商、第三方物流、传统消费/零售企业机构的。仓储物流企业反过来去满足这些客户需求。仓库很多时候是单一租户的（single-tenant），而且是“定制库”，就给一家企业租用。很多物流、零售及制造业企业都希望轻资产化，选择租赁而非直接持有资产，因此也需要仓储企业去帮助持有资产。这种企业客户需求主导的特征，使得仓储行业先天具有更加浓厚的2B（To Business）色彩

——驱动因素大多是内需，与新经济挂钩比较强。绝大多数不动产业态都会受到经济产业结构调整的影响，或周期性业态比较强。例如：购物中心：电商冲击；写字楼：产业结构调整及经济周期（例如互联网金融、教培行业被整顿）；产业园：产业结构调整、国际贸易等；酒店：经济周期，等等。但这么多年来看，仓储受到的影响非常小，因为驱动仓储需求的都是反映新消费需求的新经济，例如电商、第三方物流、零售及餐饮、高端制造等，而且基本都是内需、内循环。各种新的消费趋势对仓储都是利好（譬如对高质量生鲜食品的偏好提升了对冷链仓储的需求，等等）。总之，多年看下来，经济社会越发展。人们对仓库的需求越大。这是一个非常好的行当。其实不仅集中式仓储好，分布式仓储未来前景也很大，从短期暂存的（前置仓），到个人储库（self-storage）

综上，可以看出，仓储物流是一个比较简单、易懂的行业，生意逻辑非常好。这也是国际资本市场特别青睐仓储的原因。企业只要达到一定的管理网络/规模，就可以快速发展。初期的瓶颈就是原始积累，如何投资建成一定规模数量的库。这是要砸钱的。

ii)仓储业态在政策及资本领域的特征

这一条是最为核心的，本系列不断讲到商业地产业态受住宅地产调控负面影响的问题。

在国家的行业分类里。仓储物流隶属单独类别，不属于“房地产”。

国家统计局的口径（《国民经济行业》分类：各类仓储都放在“59 装卸搬运和仓储业”内。

http://www.stats.gov.cn/tjsj/tjbz/hyflbz/201905/P020190716349644060705.pdf

证监会/交易所口径，仓储属于“交通运输、仓储和邮政业行业”

http://www.sse.com.cn/assortment/stock/areatrade/trade/detail.shtml?csrcCode=G

这使得仓储物流不受房地产行业调控的影响。

并且恰恰相反，仓储物流属于大类基础设施，一直是政策高度鼓励的行业。所有落在房地产企业和资产身上的限制，都没有影响到仓储物流。

前面说了这个业态的种种生意上的好处。现在发现，它还得到政策鼓励！即有房地产/不动产的好处，又（正确地）没有被纳入房地产调控的大范畴，这就使得仓储物流成为极少数广获资本市场追求的业态——无论是国内的，还是国外的；无论是权益的，还是固定收益的；无论是私募的，还是公开市场的，无不中意仓储物流。

仓储物流是所有不动产业态里面最容易撬动金融资源，构建“资本循环”的。

——生意模式没毛病，简单易懂，各种好

——有不动产特质，仓储的租金可以抗通胀，抗周期，资产还能升值，适合长期持有，是险资最中意的

——在核心城市与区域，基本是个存量市场，资产高度稀缺，价值不菲

——单个项目规模不大，比较容易处置，也容易为接手者管理，使得流动性好（（大把人买）

——受政策鼓励，不仅不受房地产调控限制，还符合政策导向，国资金融机构也愿意介入

——被纳入中国公募REIT试点范畴，为构建完整的“资本循环”链条打通了最后的通路

由于上述特征，使得这个行业高度的市场化，而且不特如此，那些熟悉金融/基金化运作的外资/国际背景机构因为善于撬动金融资源及资本力量（譬如引入第三方股东；成立各种基金；利用REITs退出等），快速占据了先发优势。

过去一段时间，不少人认为，仓储物流业的成功经验可以被复制到中国其他的不动产业态。

当然这是没有看到仓储行业与其他业态的差异，以及中国地产调控的政治政策复杂性。

iii)仓储行业的“问题”：租金收入的瓶颈问题

仓储行业并非没有挑战——还是我们讨论的老问题：光依赖租金收入，是否会遇到“瓶颈”？

本质上看，仓储业态租金的收取逻辑还是偏“2A”的，与库的地理环境有很大关系，同时，租金是固定的，与租赁企业动态经营情况无关。这与一般地产业态——例如写字楼、酒店、公寓都是一样的。购物中心能根据商家营业额提成，只是一个特例，不具备普遍意义——因为商家将购物中心作为自己最主要的经营场所，购物中心实际上是一个“渠道”或“平台”，商家要对渠道支付“渠道费”或“过路费”。但其他业态不同，只是借个地方而已，不是面对终端客户的一线的生产经营地。

所以，经过多年发展，尽管高标仓储供不应求，租金连年上涨，但总体水平依然比较稳定。我一直有个印象就是高标仓的租金就是一块钱一平方米一天。得有十多年了。过去十多年，全国平均水平看，还是一块多钱。

企业对物流成本是比较敏感的，仓储租金高，就会吃掉其利润，总体来说，负担能力是有限的。企业与仓储提供商签订的租约，其实也就是打败通胀而已。仓储提供商光靠收取租金，很难获取更多的经济收益。

对每个行业和赛道，总体市场规模都很重要。前面提到了一个全国7000~8000万平方米市场化高标仓的概念。如果每平方米每日租金一块钱，那就是300亿元人民币左右的规模。相比可知，租赁住房是2万亿，零售商业1万亿，写字楼1万亿，房地产开发18万亿（大数）。这些年，全国范围的高标仓还是在增长的，每年在20%以上，但因为基数太小，使得20%的增长显得“微不足道”，在很长一段时间，总体规模还是非常有限。

iv)突破仓储行业“租金瓶颈”的解决办法

具体而言会，会有两个路径。

第一个路径是突破业态的限制：认为仓储物流领域行得通的经验，可以适用于其他不动产业态：可以利用金融化/资本化的方式，去开拓新的不动产业态。

这本质是一种“美国式”的道路：资本是没有红绿灯的，可以随处通行，对任何一个资产或业态，都不需要考虑政治政策的限制，认为只要底层资产有现金流，就可以想法设法打通从融资、投资到退出的资本循环。哪怕国内短期不行，也可以通过离岸结构，在离岸进行：用美元融资、利用接续的美元基金或境外资本市场退出。

这个做法，这套逻辑，在“第二个三十年”比较适合，但在“新时代”就值得商榷了。

我们前面讲了，在中国，许多不动产业态都面临房地产行业调控带来的限制，在短期内很难构建资本循环链条。所以，投资的资产不一定能够顺当退出。一旦不能在一段时间有效退出，就会影响到整个投资逻辑（譬如流动性、资金长短期配置、IRR等）。利用离岸结构退出（例如海外REIT）不是一个很好的方式，因为首先不符合不动产投资之货币、现金流、上市地、投资人匹配的基本逻辑，其次，还会面临政策监管风险。

其次，这种金融/资本驱动的思维可能会使企业进入自己本来并不熟悉的不动产业态及领域。说白了，隔行如隔山，中国每个不动产业态都有自己的特殊历史情况及政策背景。在一个赛道成功，不一定在其他赛道都成功。所有这些领域都是重资产的，一个赛道投不好，就可能影响全盘。这些年，许多中国企业集团出现问题，就是因为过度投资与扩张。

上面这些，不仅限于仓储物流，适用于所有投资不动产的房地产企业。进入任何一个赛道都必须谨慎，要研究资本是否能够循环，政策环境如何，生意模式到底是什么，是资本导向，还是运营导向。

最后，从投资人的视角出发。本来，仓储物流是一个非常完美的业态，简直是完美的生意模式，人们投资仓储物流项目、基金、平台就是为了享有这个业态带来的诸多好处，但如果跨界，投资不相关的、驱动力不同、政策环境不同、要求能力背景不同的业态，故事就不一样了。就不如专注于仓储那么有吸引力了。

总而言之，通过“增业态”、“跨业态“的方式去突破传统高标仓的租金收入瓶颈，是一个要三思而行的路径。

第二个路径是做垂直：以仓库位原点、基础，在物流领域构建垂直能力，以触达更大的物流/供应链市场。

这个时候，仓储的运营商会看到，仓库就是一种空间，一种工具，一个场景，是更广泛的一体化供应链体系的组成部分。运营商可以围绕库的场景，从“公域”切入“私域”，为企业租户提供一切围绕“库”可以开展的广泛的产品与服务。

通俗的说，就是不仅仅是建盒子、造仓库，出租了事，而是发现，库是租赁企业一个非常重要的业务环节，围绕库的场景，企业需要在库内做很多很多的事情的，并且库不仅仅是一个存储空间，还可能是一个生产空间/环节。

这些需求，并不是仓储运营商发明的，而是企业客户提出来的。仓储运营商要做的是挖掘、洞见这些客户需求，然后看看自己能够提供什么样的服务。

如果能够为租赁企业提供其所需的“增值服务”，就能帮助仓储提供商触达更广泛的物流/供应链市场。以物流为例，这是一个15万亿人民币的市场（相较高标仓租金300亿的市场）。仓储物流提供商要做的是切与仓库相关的这部分物流，包括库内运营及库的周边活动。

相关的服务包括：

——一般仓储运营（一般的保税/非保税仓储、货运代理、出入库管理、库存管理、退货管理、不良品管理等等）

——冷链服务（包括库内运营、运输及直销等）

——库内增值加工（贴标/换箱/质检、分拣、加工、包装、进出口管理、保管清关）

——库内运营的“BPaaS”（帮助租户选择、对接库内运营及服务各类第三方供应商）

——供应链集成（代/集采、渠道、跨境供应链解决方案）

——科技（适用于库内外管理的大数据、物业网等应用工具及平台）

——金融（代采、融资租赁、数字仓单）

——新能源（围绕仓储空间构建光伏发电能力，提供新能源解决方案，帮助企业完成双减）

总之，凡是租户希望在仓储这个环节/场景得到的服务，都是仓储供应商可以探索提供的。亦如本系列前文提及，围绕每个不动产业态做垂直，都要先构建核心能力，可以从客户的刚性及痛点需求开始。例如冷链，所有的库内运营，供应链金融等。

如果不能构建垂直能力，则可考虑建立BPaaS平台（引入好的第三方服务机构），并开展生态体系投资，投资与库场景相关的企业、技术、解决方案。

仓储企业致力于发展基于“库”相关的物流垂直能力，不断迭代，最终会成为广义的物流及供应链解决方案提供商，在价值链上，做围绕“库”的生意。到那个时候，“仓库”将只是一种空间，一种基础设施，是整体物流/供应链解决方案的一个组成部分。对于仓储提供商而言，它的核心价值在于提供场景，利用库（及库的周边），帮助仓储运营商切入企业生产经营的“私域”，在“私域”里为客户提供增值产品与服务，获取更多的收益。

而从仓库租赁企业的角度看，如果仓储提供商能够不断提供库内服务，为库“赋能”，则仓库的功能也会逐渐升级：从简单的物流存储环节，拓展变为生产经营的一个环节——即将一部分的生产经营功能在这个阶段完成。

最后，有垂直能力的仓储企业自然就会变成物流/供应链解决方案提供商。到那时，自然也会突破租金瓶颈限制。

中国一定会诞生若干家发端自仓储及或房地产的综合物流解决方案提供商，构建出基于库的强大的垂直服务能力，以及基于库的服务体系。

笔者以为，上述第二个路径（发债物流/供应链垂直服务能力）从各个角度都远远优于第一二路径（寻求以金融/资本的方式扩大到不熟知的领域）。第二个路径也是符合中国国情的。

笔者以为，中国仓储物流行业的发展故事，将与中国所有不动产领域的故事一样：它将遵循“中国道路”，而非“美国道路”，即在垂直领域做服务，而非利用金融/资本无限扩张，将自己局限于投资及资产管理领域。

（未完待续：产业园、主题公园；综述在不同的资产类别与空间构建垂直领域能力；“轻资产”的内涵及转向服务型企业；会员体系与打破物理空间隔阂的能力；生态体系构建者；何为“良性循环”、国企与民企等）

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