深圳上半年仓储物流市场需求外溢 租金持续稳增
深圳上半年仓储物流市场需求外溢 租金持续稳增
证券时报
2022年上半年，深圳优质高标仓市场已经连续3年以上没有新增供应入市，供应紧缺持续。
仓储物流市场需求外溢
据CBRE世邦魏理仕最新研报显示，2022年上半年，深圳仓储物流市场空置率保持在0.4%的市场低位，环比持平。得益于对疫情快速有效的控制，大多高标仓项目出租率稳定。需求主要来源于3PL、电商及跨境电商等。
供不应求的市场态势下，需求呈现以下特点：首先，客户寻租更多倾向于在原片区进行新租，以盐田区的租户表现最为明显。其次，租户寻租需要至少提前一个季度进行。再次，在无法寻得可以承租的高标仓时，会转而寻求深圳市内厂房或楼仓进行替代，若依然无法落地，则会将需求转至深圳周边城市。
虽然经历疫情，但深圳整体市场的严重供不应求格局继续推升市场平均租金稳定上涨，上半年平均租金环比增长1.1%至每月每平方米48.0元。
世邦魏理仕认为，未来六个月，预计仅有一个10万平方米的新增供应入市，依然无法缓解整体市场供不应求的局面。来自网络零售需求的快速增长，以及各项消费刺激政策和措施的实施将令零售、电商和第三方物流的需求板块保持稳定增长。整体市场面的供需状况将继续推升平均租金稳定增长，空置率也将保持在低位。
优质产业园厂房类租金坚挺
2022年上半年，深圳录得一个位于光明新区的凤凰街道的研发办公类的产业园区交付使用，为市场带来10万平方米的新增供应。
受疫情影响，上半年深圳产业园市场共录得10.6万平方米的新增吸纳，环比及同比均有所回落，但整体市场空置率依然实现了改善，同比下降1.2个百分点至11.4%，供需面表现较佳。
从子市场来看，厂房类园区物业需求主要来自高端制造业、生物医药和电子信息三大板块。研发办公类园区则以3C电子产品、医药及生命科学及科技这三大行业为市场主力需求。生物医药细分需求聚焦生物医药类的检测和实验室，而3C电子产品需求来源于半导体和零配件提供商，科技板块需求则均为硬件类企业。
工业写字楼子版块的需求以科技和金融为主导，科技细分聚焦于互联网软件类以及电商等行业，而金融则聚焦于投资理财和互联网金融。从成交类型来看，搬迁需求主导整个市场，其中工业写字楼子市场更是以升级搬迁为主导。
租金方面，上半年受疫情影响，平均租金缓降0.3%至每月每平方米99.0元。不同类型子市场租金表现分化，厂房类园区因为需求稳定，且租期一般较长，租金保持平稳。研发办公园区租金环比下降0.4%至每月每平方米73.9元。工业写字楼子市场亦录得了环比0.3%的下调至每月每平方米150.6元。
未来六个月，深圳产业园新增供应依然充沛，主要为工业写字楼，将分布在龙岗的大运以及福田的梅林片区。但伴随疫情的波动，不排除部分项目推迟交付。预计未来的需求还是以3C电子产品，医药及生命科学，科技以及制造业等行业为主。在深圳政府多年来一贯坚持大力扶持各类产业的专项政策推动下，近年来业已形成土地供应以工业用地为主的局面，商务园区供应也将处于上升通道，因此预计未来半年产业园区市场将迎来超50万平方米的新增供应入市。受疫情以及科技行业政策调整双重因素影响，预计全市优质产业园区空置率将小幅上升，而租金将仍处于下行通道，但跌幅会收窄。
多元化企业买家助推写字楼交易成市场主核
据世邦魏理仕的报告统计，2022年上半年，深圳共录得了9宗大宗交易，交易总额为人民币51.7亿元。受疫情影响，交易额同比和环比均有所回落，但依然保持一定活跃度。
市场成交主要由三类物业构成，包括写字楼、工业物业和数据中心。写字楼成交继续占据绝对主导地位，交易额占比为70.0%，买家均来自企业，细分类型多元化，包括银行、科技公司、医药企业、实业企业等，单笔最大交易约人民币17亿元。且均采取资产交易的方式进行，均为自用型，具体来看，购买目的多为将企业总部落址于成交物业，深圳良好的城市发展平台和产业结构依然深受众多企业认可，核心区和核心拓展区物业更受青睐。其他两大交易物业类型为工业物业和数据中心，交易额占比分别为15.5%和14.6%。
市场参与主体方面，上半年买家均为企业，除上面提及的写字楼买家外，数据中心交易和工业物业的买家分别来自上海的数据运营商以及酒店运营企业。而卖家方面，写字楼成交为主的交易结构也令开发商成为深圳大宗交易上半年卖家的主要构成部分，占比为53.5%。
成交区域方面，受工业物业和整栋写字楼交易的带动，新兴区域成交占比超6成，而核心区的写字楼交易高度聚集于前海片区。
未来半年，受疫情和房地产行业宏观调控双重因素的影响，开发商对于现金流的追求将令大宗交易的供应端增加，可售写字楼和零售物业将增多，从而推升大宗交易市场的整体活跃度。预计下半年市场交易额将步入上升通道，写字楼与零售物业可售项目增多带来的竞争性增加导致部分项目价格谈判空间变大，从而促成成交。工业物业方面，凭借稳定的租金增长、可通过REITs实现资本退出以及可通过城市更新实现较高增值的投资属性，将继续受到投资者的青睐，若出现优质的投资标的，将吸引众多投资者的重点关注。
对于深圳的商业地产市场，整体来说，2022年上半年，经历疫情以及科技行业调整，深圳优质写字楼市场科技需求虽有所减弱，但总量依然可观，整体市场净吸纳量位列全国第二。优质零售物业市场简餐与汽车品类扩张热度不减，潮玩及汽车的加入令首店品类新颖有加，整体市场平稳前行。供不应求的格局继续推动物流仓储市场租金稳升，3PL和电商为主要需求板块。产业园区整体市场空置率环比改善，厂房类子市场租金表现稳定。大宗交易市场写字楼成交一枝独秀，企业类买家趋于多元化。
租金
