房地产转型产业地产常见问题分析
房地产转型产业地产常见问题分析
澄晰数据
一、当配角
在高地价高房价、高地价、高利润时代，产业地产和文旅地产、酒店等一样被当做勾地的抓手，成为房地产业务开发的配角。既然是配角，挣不挣钱无所谓。专业不专业无所谓。
二、看不上
高房价时代，动辄几十万平米的小区，去化快、绝对利润额高。产业地产即使偶尔有利润，再即使利润率还不错。但去化慢，每年去化四五万平，绝对利润额很低。吃惯了肉根本看不上汤啊。
三、分不清
产业地产和文旅地产等所谓的广义产业地产混为一谈，最典型的是和商办用地混为一谈。在二线城市郊区用商办用地勾住宅用地，赔的一塌糊涂。商办用地在地价、保温节能、外立面等和工业用地有着很大的区别。概念上的混乱就导致了一个问题：印证了酒店不能挣钱、写字楼不能挣钱，产业园就肯定不能挣钱。
还有的房地产高管把产业地产当简陋厂房来管理。“我超高层都做过，厂房还做不了”。直接让设计院按规范画图，住宅是人住的地方，荷载、用电都差不多，国家有明确的规范。产业园是给商品、机器住的，是千差万别的。这就导致了传统房地产公司用原有管住宅的设计人员、成本人员、运营人员来管产业园，只认识到产业园是招商，住宅是销售有差异，拿地有差异。这个浅层的认识就决定了干不好。
四、看不懂
住宅在当地卖每平米1-2万，产业园卖每平米3000-4000元，不通过住宅勾地还能挣钱。这也是房地产高管看不懂的，甚至不信的。以下是中南高科披露的利润率。这个毛利润比大多数房地产利润率要高，这更加让房地产管理者看不懂。
中南高科毛利率
注：图片来源于火花s-park
五、不会做
当住宅地产利润逐渐下滑甚至亏损，房地产公司初步认识到产业地产可以挣钱，也找到了专业的设计院。当设计院让提设计条件时就会发现不好确定。层高怎么定、荷载怎么定、立面怎么定、层数怎么定。定了发现又和投资协议有冲突。好不容易解决了冲突，成本又高了，利润低了。但从建安成本占比上两者就有很大差距（见下图），这一点决定了管控重点差异、运营节奏差异。
住宅和产业地产建安占比分析
产业地产
