万科A：加快从地产开发为主向不动产开发、经营、服务并重的转型【2021H1·业绩会直播(21)】
万科A：加快从地产开发为主向不动产开发、经营、服务并重的转型【2021H1·业绩会直播(21)】
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业绩会直播
万科A
No.
01
业绩概要
销售规模是3544.3亿元，同比增长10.6%；营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；权益净利润110.5亿元，同比下降了11.7%。已售未结合同金额达到了7819.1亿元，较年初增长了12%。
净负债率20.2%，剔除预售监管资金和受限资金的现金短债比是1.67倍，剔除预收款项的负债率是69.7%。
上半年新增了95个开发项目，总规划建筑面积大概是1505.9万平方米。租赁住宅开业规模已经累计达到14.8万间，规模是全国第一；间天出租率也超过了95%。万物云全口径营业收入是103.8亿元，同比增长了33%。万物梁行服务了超过50家的头部互联网科技企业和独角兽企业。万物云城布局了21个城市，已经签约31个项目。物流仓储管理项目的营业收入是13.4亿元，同比增长64%。商业开发和运营方面，累计开业的建筑面积是988.8万平方米，开业三年以上的项目出租率93.9%。
No.
02
财务状况
长期坚持稳健的财务政策。截至报告期末，在手资金1952.2亿，是短期有息负债的2.3倍。净负债率20.2%，连续20年低于40%。有息负债2687.1亿，占总资产13.7%；一年以上有息负债占比68.6%；期限结构健康。
信用评级长期保持行业领先，融资成本稳居低位。“三道红线”指标保持绿档水平；综合融资成本4.27%，同比下降32bps。有息负债合计2687.1亿元。
No.
03
业务情况
01
开发业务
上半年实现销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%，销售均价16171.5元/m²。
新开工面积1748.3万m²，同比下降4.8% , 占全年开工计划的55.5%；竣工面积1225.3万m²，同比增长14.0%，完成年初计划的34.2%。38个城市市场排名位列前三。
开发业务结算面积1115.4万m²，结算收入1443.3亿元；合并报表范围内已售未结合同金额7819.1亿元。开发业务的税前营业利润率24.9%。
新获取项目建面1505.9万平米，权益规划建面1101.4万平米，地价总额1126.3亿元，平均地价7480元/平米。在建项目和规划中项目的总建筑面积约16065.9万㎡ 。其中，在建项目总建筑面积约11283.3万㎡，规划中项目总建筑面积约4782.6万㎡。
02
租赁住宅
规模领跑。泊寓业务现已布局全国33个城市，24城市场占有率TOP3，其中9城市场占有率TOP1；上半年在16个重点城市新开业房间数6139间；33城市累计运营管理19.2万间，累计开业14.8万间；已开业项目间天出租率达95%；营业收入13.19亿元，同比增长25.6%。
客户满意度高。累计服务客户51万+；上半年综合净推荐值（NPS）达到 85%，续租率达到58%。
To G：政企深度合作，凝聚人才向心力。
To B：为企业提供一站式服务，满足人才多元居住需求。
03
万物云
报告期内，万物云实现全口径营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。
向平台型企业再迈一步，发布万御安防新品牌。
服务105个城市3490个项目。
服务商企项目超过1900个。服务了包括阿里巴巴、腾讯、字节跳动、百度、快手、京东、网易、美团、饿了么、小米等超50家头部互联网科技企业和独角兽企业，其中有超过20家企业市值超过百亿美元，中国市值排名前10位的互联网企业，已有8家成为万物梁行的客户。
上半年新增合作的超高层项目：济南南北康项目（276米），深圳能源大厦（218米），深圳腾讯科兴D大厦（200米），长沙澳中商业中心（210米）等。
物业城市服务覆盖北京、深圳、广州、雄安新区等21个城市，上半年新获取11个项目，累计获取31个项目，推进智慧城市变革。
04
商业开发与运营
截至2021H1，累计开业195个商场，面积为988.8万方。预计到2021年末，开业数量将增加至224个，面积达到1181.4万方。
05
物流仓储
业绩增长：管理项目（含非并表项目）的营业收入13.4亿元，同比增长64%，其中高标库收入9.2亿元，冷库收入4.2亿元，同比均增长64%。
城市布局：已布局全国44个重要节点城市累计管理148个项目，服务客户超过1100家。
规模领先：累计开业项目建筑面积797万平方米，其中高标库开业面积756万平方米，稳定期出租率94%；冷库开业面积41万平方米，稳定期使用率68%；规划中和在建的物流仓储面积352万平方米，其中高标库约300万平方米，冷库约52万平方米。
综合供应链服务：万纬物流与云南省供销社签署战略合作协议，初步建立农产品物流全链路供应链服务能力，为连锁商超客户提供从产地到销售地的综合供应链服务解决方案。
No.
04
未来展望
2021年下半年经营策略
行稳致远是工作的主基调，坚守财务纪律是发展的底线和基础。万科将严守“三道红线”等各项调控政策的要求，持续保持“绿档”。保持行业领先的信用评级。实施稳健的融资策略，总量合理控制，结构更加安全，保持融资弹性。坚持稳健的投资策略，量入为出，遵循战略导向，关注投资的质量效益。
从行业方向看，住房将回归消费属性、为民生减负，与实体经济均衡发展。从城市方向看，对空间功能的要求，已经延展到城市界面改善、产业发展、基础设施提升、公共服务完善以及生态涵养等一系列目标。从客户方向看，不动产承载的功能已由购买到租赁，由居住扩大到消费、休闲娱乐、生活服务、健康、养老、托育等各个方面。
万科的整体业务策略是：鉴于行业、城市、客户在发生的深刻变化，万科将加快从地产开发为主向不动产开发、经营、服务并重的转型。每个业务都要巩固提升自身的基本盘，在已有赛道（地产、长租公寓、物业服务、物流、商业等）建立领先的竞争优势。
开发业务：发挥集团整体优势，通过组织专业培训与交流，与标杆产品对标，拉通各区域产品标准以及产品实现能力，实现高品质稳定量产；通过对项目实施分级分类管理，积极销售，提升资源转化效率，提高资源转化质量。
租赁住宅：检视和复盘不同建设模式（自建、代建、改建、城中村综合整治、集体用地建设等）、不同租赁住宅类型（白领单身租赁住宅、高级人才租赁住宅、蓝领租赁住宅、综合租赁社区等）、不同资产模式（轻资产、重资产）的商业模式可行性，适应行业发展的需要；聚焦重点城市重点地段，实现深圳、南京、成都、长春、济南等新项目落地；培养行业领先的运营团队。
万物云：释放“万物梁行”整合及品牌红利，进一步扩大高端商业物业市场份额；充分理解住宅物业作为民生行业，夯实“远程+现场”结合的监督能力，进一步提升服务质量；打包“租赁、买卖、装修、家居”业务，并实现不低于50%增长。
物流仓储：持续完善在全国主要物流节点城市的高标仓及冷库的仓网布局，在连锁餐饮和商超零售领域完成从库内运营服务向整体供应链解决方案的突破。
商业开发及运营：向优秀同行学习，提升项目运营管理水平；通过以往新项目开业情况复盘，调配力量，确保杭州奥体印象城、温州印象城MEGA、上海松江印象城等新项目成功开业；在老旧项目提升、改造方面探索实践，完成天津和平印象城一期改造开业。
声明：本文根据业绩会内容整理提炼
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不动产开发、经营、服务并重的转型
