为何张磊、苏世民纷纷押注地产在线化和仓储物流？
大京网
从私募机构布局来看,未来房地产市场投资机会在哪里?我们可以从全球最大不动产投资机构掌舵人苏世民与私募大佬张磊的对话中找到答案。

苏世民:

现在来讲,在美国的房地产还有证券这方面,其实都有很好的价值可以去挖掘,同时我们也能够看到在买房这方面同样还有很多需求。

对于很多公司来讲,他们在房产这方面能够得到的一些回报仍然还是非常理想的。因为我们现在也遭受疫情,可能很多人也都被迫困在家里,所以我们没有太多的实体接触,但是通过一些高科技可以让我们能够以一种真实的体验来感知这个世界。

张磊:

我想稍微补充一下你的意思,我觉得现在最大的投资机会就在中国,就在当下。所以现在是重仓中国最好的机会。

黑石集团苏世民与高瓴资本张磊对不动产投资不同看法背后,我们通过案例来做一个简单的市场投资分析:

从社科院发布的住房大数据分析报告来看,今年各大城市房地产业务都出现了分化行情,差异化明显,这也是房地产市场去杠杆和走向软着陆的一个趋势,而疫情只不过加快了这个趋势。

首先,苏世民和张磊都认为未来的机会在中国市场,只是各自的投资方向不同。

今年黑石集团与SOHO中国展开私有化谈判,SOHO中国股价一度大涨37%,原本黑石集团计划40亿美元,排他性收购SOHO中国。

SOHO曾创造房地产企业上市最大融资记录,一度也是房地产行业标杆,只是后来SOHO转型租赁和共享办公业务,规模越来越小,而且潘石屹也不看好地产业务,如果私有化成功这意味着潘石屹和张欣夫妇将出售SOHO核心业务,彻底告别房地产。

然而疫情影响下,全球最大包租公苏世民考虑疫情对商业地产对影响,选择暂缓收购到最后放弃收购,潘石屹套现计划落空,SOHO中国的股价下跌。

而在近期SOHO中国又传出了第二次私有化收购,股价大涨40%,高瓴资本计划47亿收购SOHO中国,其中包括了27亿规模的债务,但高瓴资本张磊对这一收购消息给予否认,随后SOHO中国再次跳水。

苏世民和张磊为何拒绝SOHO中国呢?

苏世民在谈论投资经验与教训的时候,最基本的两个原则就是不亏钱和进入成长性行业,疫情影响下,SOHO中国的商业地产涉及办公和租赁,必然受到影响,当下的私有化一来价格高了,二来风险也增加了,暂缓收购是安全的选择。

在疫情之下,苏世民说我们不需要大的办公室,这种趋势可能会改变商业地产,但外资投资中国房地产市场规模近800亿,而苏世民掌舵的黑石集团占比依然最高。

张磊看好中国市场的机会,而且本身的投资布局也是重仓中国市场,只是张磊不投资传统地产业务,专注于互联网产业的投资。否认收购SOHO中国很正常。

其次,传统房地产红利结束,黑石苏世民更关注物流仓储不动产机会,而高瓴张磊更关注房地产在线服务市场。

黑石集团创办于1985年,苏世民从20万起步,通过私募股权和不动产投资,让黑石集团在30多年时间里成长为全球最大不动产投资机构,而苏世民也凭借另类投资风格和不动产投资管理艺术,成为华尔街新王,也是房地产投资和管理的鼻祖,许家印的恒大,王石的万科都在学习和模仿黑石集团的不动产投资和管理模式。

苏世民在08年金融危机期间,逆势抄底美国房地产市场,并且获得成功,成为美国人的房东,在住宅,酒店,商业购物中心等不动产领域广泛布局,把亏损的不动产业务,通过并购整合,商业模式优化实现再度盈利,并且建立了多支全球房地产投资基金,打造了专业的不动产投资经理人团队,奠定了黑石集团在不动产市场的专业地位。

而后在互联网产业和电商高速发展的阶段,苏世民看到互联网市场中物流仓储不动产的投资机会,大量投资全球物流仓储不动产业务,而亚马逊,阿里巴巴,京东这样的电商巨头都依赖仓储物流不动产来完成电商线下线下物流货运。

苏世民也因此成为了全球最大的包租公,管理着全球最大不动产私募投资机构黑石集团,利润是高盛集团的8倍,规模超过5000亿美金。

在谈及疫情之后中国房地产市场投资的时候,苏世民这样说:

在房地产领域,我们对那些顺应趋势的领域很有信心。例如,基于电子商务的增长和对仓库的需求,我们看到物流系统中有引人瞩目的机会。在中国,我们的仓库位于主要的分发中心,并租赁给领先的第三方物流和中国科技公司。我们还关注中国和亚洲的甲级写字楼资产,因为我们在亚洲继续看到积极的需求。

高瓴资本成立于2005年,在张磊带领下,高瓴资本专注投资中国市场,通过助力传统产业科技2.0升级和互联网产业投资,15年时间让高瓴资本成为亚洲最大私募机构,而张磊则成为互联网投资教父,被称为私募圈的巴菲特,高瓴资本也成了股市投资的风向标。

高瓴资本张磊的成名之作,来自于第一笔2000万美元的投资,投资对象是腾讯,一个不足20亿规模互联网公司,陪伴腾讯15年成长为万亿市值公司,今天恒指涨0.74%,腾讯更是再度登顶港股之王,而后3亿美金投资了京东,陪伴京东10年成长,打造了重资产的物流电商,撮合腾讯电商与京东合并,与阿里巴巴轻资产电商竞争。

高瓴资本张磊是腾讯和京东两大互联网巨头背后的隐形富豪,也是长期股东和早期投资人。

目前高瓴资本已经在A股,港股,美股市场,通过二级市场增持和一级市场股权投资方式,布局了互联网科技,先进制造,消费零售,医药健康等产业投资,囊括了大半个互联网产业公司,其中包括阿里去哪儿,携程,美团,滴滴,字节跳动,百度,腾讯,京东,拼多多等知名互联网公司

在传统制造领域,张磊还是美的集团和格力电器(000651,股吧)的长期股东,持有格力电器14年,美的集团7年。

如果说苏世民关注传统地产和物流仓储不动产,那么张磊在房地产市场更加看中互联网服务领域,希望用互联网和科技赋能房地产行业,重塑居住市场的行业生态,举个例子:

在高瓴资本为数不多的房地产投资中,链家左晖打造的贝壳找房是其中之一,张磊看好贝壳找房通过互联网服务,对房地产经纪和传统地产业务的重塑,探索房地产数字化和科技化发展之路。

张磊在谈及房地产在线服务市场时候这样说:

当前,中国居民房地产市场的市值将近300万亿人民币,是美国的两倍左右,但从存量方面流转情况来看,年流转率大概只是每年的2%,明显低于欧美市场水平,这对于存量房的交易和市场需求的更新,都意味着巨大的机会。

大居住市场正位于消费互联网和产业互联网两个市场融合的前沿,市场需求也正在朝线上服务进行历史性地迁移。

中国的大居住市场存在巨大的发展潜力,一旦具有领导地位的企业彻底拥抱产业新变化,技术必将催生出“超级物种”。

最后,房地产市场走向分化行情,而医药健康产业崛起。

今年黑石集团和张磊都拒绝和否认了对SOHO中国私有化收购,但两位顶级私募大佬并没有放弃中国房地产市场,只是关注点不同,互联网投资教父张磊更加希望用互联网科技重塑传统地区业务走向线上发展,而苏世民则依然关注中国市场高级写字楼和物流仓储投资机会,并且抄底了欧洲房地产市场,与李嘉诚在英国地产业务展开竞争。

张磊和苏世民同时也看到了疫情影响下,医疗健康产业的投资机会,张磊增加了百亿规模的医药板块布局,加上过去8年对健康产业的投资,已经持有160多家健康产业上市公司股票,投资规模1200亿,持有市值2.5万亿,而黑石集团苏世民则成立了新的亚洲私募股权投资基金,并且在医药市场投资了500亿规模,押注未来医药健康产业的成长价值。

苏世民和张磊无疑都是PE之王,只不过张磊更懂中国市场和股市投资,而苏世民更懂房地产业务和美股投资,如今两人都功成名就,开始做慈善和教育,一个管理5000亿规模的全球最大不动产投资机构,一个管理规模650亿美金的亚洲最大私募投资机构,也都有私募圈巴菲特的称号。

苏世民年薪7亿,管理全球最大不动产投资机构,拥有30多年私募投资和房地产投资经验,另类投资风格和投资原则,让他获得了成功,对投资感兴趣的不妨看看苏世民新书《我的经验与教训》。

张磊的新书《价值》围绕互联网和传统行业的基本面投资,分享了7个价值投资公式和24个股市投资逻辑,结合手绘漫画和10个经典投资案例,向年轻人,创业者,企业家分享如何基于自身知识和能力圈,建立股市基本面投资体系感兴趣可以看看。