资本再布“迷你仓”，“水土不服”待破局
近日有消息称，顺丰正在布局一项名为智能迷你仓的新业务，目前尚处于测试和准备阶段。用户可以直接使用手机在微信公众号上一键下单和一键发货，并实时观察交易记录，使用门禁开锁，租仓费用也低于租房成本。
记者获悉，近两年，中国迷你仓年复合增长率已经超过70%，不少资本热投其中，不过，2017年之后，投融资方面几乎再无大动作。不少迷你仓一直处于亏损状态，相比国外迷你仓远高于一般物业的盈利率，国内迷你仓似乎面临“水土不服”的尴尬。
顺丰布局智能迷你仓
“迷你仓”也被称为“自助仓储”，在欧美地区已经比较普及。是指经营者将一个个大型的仓库改造成若干间小型仓库进行出租，并在其中放置储物柜。公司可以存放货物、文件等，家庭和个人可以存放家具杂物、换季衣物、闲置书籍等。目前美国就有超5万家迷你仓，其中有4家个人存储领域的公司上市，市值高达420亿美金。
近两年，迷你仓在中国也进入高速发展期，2017年总市场规模在2亿-3亿元人民币之间，而2016年总市场规模尚在1.5亿至2亿元之间。年复合增长率超过70%。另据预测，到2020年，全国迷你仓的总营收或达4至6亿元人民币。整个行业的最终规模将达到千亿之多。
据了解，此次顺丰迷你仓业务在北京的部分区域已经开展测试并布局了速运场地、机场、航港速运营业点三个网点，提供货物存储与代发的一站式服务。顺丰方面表示，迷你仓业务是顺丰在速运业务的基础上，依托物流、科技、网点覆盖优势积极拓展的多元化业务之一。
“当前快递市场竞争激烈，‘通达系’之间的价格战已经白热化，传统传递市场容量饱和。相对于其他快递公司，顺丰的直营模式运营成本较高，要想摆脱传统的红海市场，企业必须找到新的利润增长点。智能迷你仓就是顺丰的主动探索。通过企业物流服务能力的延伸和拓展，推动物流服务的个性化、差异化，最终实现转型发展的目标。”中国社科院工业经济研究所副研究员赵剑波对记者表示。
出租率低 资本热情由热转冷
事实上，早些时候，顺丰就在香港地区上线了迷你仓业务——顺箱，主要为普通用户提供重量小于20公斤的物品存储服务，按月收取租金，前7天免费。
此前不少资本也已经开始布局迷你仓市场，如香港储存易联手中航工业布局上海业务，万科也基于自身在物业方面的优势在社区内推出“万物仓”，甚至在武汉、合肥、成都等二线城市也开始出现区域性的个人仓储企业。
从融资方面看，资本方面也曾“满腔热情”。CBD迷你仓2015年和2017年获得天使轮、A轮融资，其中，2017年5月在A轮融资金额达到2800万美元，成为迷你仓行业最大的一笔融资。此外，优立仓2016年获得天使轮融资;考拉迷你仓从2012年到2016年获得了4轮融资;深圳的“大众迷你仓”2016年4月在新三板挂牌上市，截至2017年底，北上广深已开设43家分店，扩张步伐不断加快;2017年，“仓小微”获得58同城CEO姚劲波千万元天使融资。
“随着城市化的发展，加上因工作变动等原因，城市居民‘搬家’的频率越来越高，在改换居住地的过程中，大量非急需物品如果被丢弃，会造成大量资源浪费现象。从此背景下，提供短期暂存中转服务仍然具有巨大的潜在市场，私人仓储模式具有良好发展前景。”赵剑波表示。
不过，2017年之后，各小型仓储行业的市场融资并未产生较大起色。
据大众迷你仓董事长李仲豫介绍，每个迷你仓覆盖约3公里的范围，公司根据用户需求的不同提供了从0.1立方米-10立方米不同大小的迷你仓，价格也从最低的68元一个月到七八百块钱一个月不等。“我们整体出租率超过50%，而从国外的数据来看，一个成熟的门店应该维持在百分之八十至九十之间。”李仲豫说。
盈利仍难 多个行业痛点待破
业内人士指出，目前迷你仓行业的发展还面临诸多挑战。随着房价调控、传统物业投资回报率进入下行通道，空间紧缺的现状将得到缓解，存量房产将供大于求，大量闲置物业空间将面临“去库存”的问题。
从投资回报来看，目前公寓行业的普遍回报周期为一年半至两年，而目前迷你仓预计回报周期大致在四到五年。“在投资回报周期平均为四年半的背景下，租赁模式下的迷你仓将主要受制于租约长短和租赁费的增幅，租约短于十年和逐年攀升的租赁成本将会成为盈利性预期上的最大隐忧。”有业内人士称。而深圳迷你仓公司此前公布的财报就显示，2017年公司营业收入1950万元，同比增长64%;亏损537万元，同比扩大5%。
从投资回报率来看，仲量联行提供的一组数据显示，在东京，办公楼、商铺和物流地产的投资回报率分别是3.5%、4%和5%，而迷你仓可高达6.5%;在悉尼，传统投资物业收益率一般在6%以下，迷你仓收益率可达8%以上。
在业内看来，迷你仓在中国市场还面临一定的“水土不服”。国外迷你仓客户存放的物品大都是高价值的文化娱乐用品，比如游艇、高尔夫球杆、艺术品等，这对于中国大多数人群并不适用。此外，虽然自助仓目前尚在急速发展，但对于市场消费者的消费理念教育和服务概念普及尚处在初级阶段。
赵剑波表示，私人仓储模式还是新生事物，要想成长为大众市场，不仅要使得年轻人喜欢，还要吸引更多经营主体。
此外，赵剑波指出，私人仓储模式的价值创造过程需要实现标准化，才能够保证模式的一致性。但现实中的城市闲置物流空间往往差异巨大。需要在仓储选址、智能化应用、服务模式设计，乃至人员的选择等实现统一性、规范性，保证良好的用户体验。此外，一个完善的商业模式还需要考虑盈利特征，处在市场培育期的私人仓储服务也要根据现实需求变化而不断调整。
还有业内人士指出，在迷你仓行业发展过程中，也出现了诸如消防规范、货物保险、仓库施工标准、行业自律等亟须解决的现实运营问题，亟须加强迷你仓储行业的法规建设。
媒体
