仲量联行朱建辉：如何让产业回归都市区？

本文来源于《财经》新媒体

由国家制造强国建设战略咨询委员会担任指导单位，成都市人民政府主办，成都市经信局市新经济委、成都市投资促进局承办，《财经》杂志、《财经智库》策划举办的“2023现代都市工业发展大会”12月23日至24日在四川成都举行。

12月24日，在“都市工业”模式探索与未来的会议环节，仲量联行研究部中国区资深董事兼华西区负责人朱建辉指出，如何把资产盘活，是现在这个阶段面临的重要议题。

他建议开发企业、市场参与主体将需求前置，再做整个产品的研发和园区修建，同时以人为本，“如果一个产业园区能够从员工，从人的需求角度出发，去满足我们‘产城人’的发展逻辑，我们相信这样一个园区更具有前瞻性”。

朱建辉认为，如何在一栋楼宇或者一个园区中，实现产业链的延伸和产业上下游的结合，也是未来最重要的发展方向，“归根到底还是让载体适配地方产业的发展，而不是说先有载体，再费力把产业往里面塞，这个根本逻辑的前后顺序要理清”。

在他看来，科学技术是第一生产力，未来的都市工业还是希望有更多高附加值、产业链的“链主”企业和前端战略新兴产业能够成为引领一座城市都市工业的先行者。

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仲量联行研究部中国区资深董事兼华西区负责人 朱建辉

以下为发言实录：

朱建辉：各位嘉宾，非常开心参加都市工业大会。我先自我介绍一下，我来自仲量联行，我们进入大中华区已经有200多年历史，最开始是在香港。进入上海是30年前，进入到成都是2006年，距今接近17年。

今天听了前面几位嘉宾演讲之后，决定把我的题目聚焦到成都，因为前年讲了非常多都市上楼的话题。今天更多将从市场角度去聊一下成都的产业载体和都市工业。

我们公司是从事商业地产第三方服务领域，关注成都不动产行业、商业地产、区域规划、商圈规划等诸多方面。比如，高新区的交子公园商圈规划、各区县重要企业的招引，都是公司深入参与成都城市发展的案例。在天府新区，我们也参与了多个项目，包括生物城的区域规划等。我们深耕成都非常多年，所以我们会讲更多关于成都的话题。

在讲这个话题之前，我也想跟大家分享一组数据，成都是中国西部的经济金融中心，也是物流集散中心。为什么要聊这个话？是因为很多载体都有各自的功能，但是不同的载体在成都的发展现状是有区别的。比如说最熟悉的办公楼，我可以分享一个最新的数据，截至今年12月，成都目前商业甲级办公楼的平均空置率约为30%，而产业办公的空置率水平也大概在30%左右，但是优质零售商业的空置率仅12%，仓储物流的空置率现在大概是8.5%。

从这个数据可以看出，我们在都市四环内以及高新区、天府新区范围内，市场仍有非常多的商业或产业载体面临相对严峻的产业招引问题。

从这些载体资产表现上来讲，会发现中国中西部的新一线城市或二线城市，其资产表现跟北上广深一线城市仍有明显差距。以办公产业载体来讲，我们在北京和上海看到很多楼宇，以建筑面积计价可以达到300-400元每平方米每月，但是成都甲级办公楼的平均租金仅为93元每平方米每月左右，只有一线城市的1/4-1/3的水平。

成都优质产业办公楼的市场平均租金约为55元每平方米每月，优质仓储物流大概在21元每平方米每月。所以，从这个租金梯度视角出发，对企业而言，如何实现资产的盘活，便是一个极为重要的议题。

过去几年，我们非常关注这些商业和产业载体与前端产业的有效结合。前面已经有嘉宾提到了关于产业和载体的适配性问题，所以我接下来要重点讲的，就是在这个适配性的角度上面，我们公司所提倡的观念，有两个大主题。

第一个就是产业办公载体的“不定义性”和“不可被定义”的特性。之前主办方告诉我们，今天要聊楼宇经济、都市工业，这本就是近期业界热门的话题。在成都，商务办公楼的评定已经有了国家标准。标准的出台让行业知道，一个优秀的商务办公楼应该做成什么样，比如硬件、层高、立面、大堂、电梯的标准如何。但是在产业办公板块，我们发现成都数量庞大的产业园区、产业楼宇，更像是“千人千面”。有些项目从各个维度来看，都十分接近常规的商务办公楼。例如在大源板块，一些建在工业用地之上的产业办公楼本质上跟甲级办公楼没有明显区别，其整体表现或者用途亦与商业办公楼趋近。

我们也看到在新川、怡心湖等新兴区域，工业用地的开发载体更需要去适配前端产业招引，比如科技互联网、生物医药等产业。不同产业在最终形态用途对载体、空间的要求必然存在差异。包括在我们熟知的楼宇承重、楼宇荷载、电力系统、污水排放系统等方面的要求，均存在比较大的差异。

从本质来讲，我们非常鼓励所有开发企业、市场参与主体能够将企业的需求前置，再做整个产品的研发和园区修建。因为现在产业园区有30%的空置率，就是三分之一的园区现在还是没有被填满，希望站在产业链最前面的投资方可以重视这个问题。

第二个是我们需要倡导的核心点就是如何实现“以人为本”。我们研究企业的本质仍离不开解决人的需求问题，比如人的办公需求、消费需求、居住需求等。那么，跟园区相关的便是如何让一个员工能够更好地在我们的产业园区中工作，满足其从早到晚的个人需求。做到这一点，我们相信这样的园区便十分具有前瞻性。以人为本，满足未来都市产业和都市工业发展的需求。时间有限，我们有一些话题可以后面在圆桌阶段说。

今天我们带来了一套报告，这个报告是成都2300多万所有产业载体的调研报告，也是目前成都市面上最齐全的报告，带了十套。这个地图在全中国只发行了两百份，里面对成都20个区域子市场板块，包括现在所在的西博城板块都进行了非常深度的数据解读。比如，西博城板块的入驻企业中，占比最高的便是我们熟悉的房地产建筑业。再往南走，兴隆湖板块第一主导产业是科技互联网，而双流的怡心湖区域主导产业则是制造业。报告中有很多相关数据，如果与会嘉宾有兴趣可以会后到我这里拿，也可以关注仲量联行官方微信搜索《成都产业办公楼白皮书》下载电子版。时间有限，报告先到这里。

主持人：另外我想问一下朱总，就是你刚才在演讲时提到，不同的载体适配怎么样的一个产业。那能不能就成都的产业分布来看这个载体是什么样的状况？

朱建辉：根据仲量联行对中国大陆十几个城市的研究，发现深圳的产业园区发展从40年前开始到现在，迭代非常多，从早期比较偏向传统的制造业。到90年代产业园区2.0时期，产业转向资本密集型的发展模式。那个时候的载体相对来说开始把空间做的更加多元、融合。到这个世纪开篇之时，产业园2.5的时代则更体现出产城结合的特征，更多的城市生活配套进入园区视野。而 3.0时代，产业体现出技术密集型的特征，高附加值的产业是重点招引对象，因此中试空间、研发空间便是重点。而生物医药、科技互联网则是业内最为关注的相关产业。

这个时候看到，无论是新加坡、香港这样一些世界级的城市，“工业上楼”主要是源自土地资源的稀缺性。因为在很多城市，其实可开发的土地很多时候供给不够。无论是商务还是商业发展，还是工业产业发展，必然存在阶段性的滞后和错配。

我个人觉得如果成都要做工业上楼，其发展落于跟沿海城市和发达国家倒是略有不同。因为目前成都2300-2400万平方米的产业办公载体，数据不含制造业厂房，主要是产业园区、产业楼与。在这些载体中，我们发现包括像今天所在的天府新区板块，还是有非常多的待开发土地。所以，我个人觉得站在成都立场去谈这个部分，更多应该聊的是如何让产业回归我们的中心城区，回归都市区，去解决现阶段楼宇面临的产业招引压力，也让更多老城区的产业结构更加多元。从人的角度出发，相关从业人员能够在我们城市相对核心的城区工作，也是一件好事，这便是“以人为本”。

当然每级政府或者执政者也有对招商引资产业的诉求，我觉得这是一个核心的点。所以，并不是这个城市的土地完全到了一个非常紧缺的程度，跟沿海地区有比较大的不同，这是一个比较明确的点。

我觉得成都是一个城市规划实践非常好的城市。比如高新西区电子信息制造聚集度高，龙泉则是汽车产业，城北的二圈层区县的工业物流发展更快，例如青白江作为中欧物流始发地，其仓储物流发展很好。国际城南的软件业、游戏产业、科技互联网产业发展；而新川典型的是生物医药。应该说，每个区域的产业结构突出、特征鲜明。我们研究发现，成都区域产业结构非常融合，具有非常典型的特征。

如果再把这个概念说回到一栋楼宇来讲，早期做很多项目也会提到这个观念，就是如何在一栋里面实现产业链的延伸和上下游结合，这个点也是未来要去提到的一个最重要的方向。归根到底还是让载体更多适配产业发展，而不是说先有载体，再费力把产业往里面塞，这个根本逻辑的前后顺序要理清。

科学技术是第一生产力，未来的都市工业还是希望有更多的高附加值，在产业链链主和前端的产业可以成为引领都市工业的先行者。编辑：文静)