研究与洞察 | 2022年华东物流仓储工厂仓库市场租金及出租率回顾及未来趋势展望
研究与洞察 | 2022年华东物流仓储工厂仓库市场租金及出租率回顾及未来趋势展望
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目录
收起
一、2022年华东地区物流地产市场概况
1. 逆势增长
2. 潜力巨大
二、多重因素利好物流仓储市场持续发展
三、融资渠道更加多元，物流资产受青睐
四、仓储市场未来发展关键词
1. ESG
2. 智能
3. 冷链
4. 服务
五、华东地区重点城市优质仓储具备持续需求动力
六、总结与建议
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2022年，我国GDP超过120万亿元人民币，其中，沪苏浙皖地区合计贡献了近四分之一的经济总量。得益于经济总量优势下的强劲需求，以及相对包容便利的投资环境，华东区重点城市物流仓储总量超四千万平方米，占全国高标仓总存量的36%。
一、2022年华东地区物流地产市场概况
2022年，整个物流行业克服了多重困难，包括运力短缺、消杀要求严格、跨省运输防疫检查等现实问题；也包括因需求收缩、供给冲击及预期转弱的“三重压力”下的宏观挑战。
1. 逆势增长
上海
尽管上海2022年双十一前后短期租约较2021年有所减少，但上海物流仓储市场在2022年全年仍实现了净吸纳量56.7万方，同比增长超过20%，充分体现出其韧强、潜力大、活力足的特点，其中来自汽车上下游产业及其他高端制造业的租赁需求保持强劲。
苏州、无锡
受益于良好的制造业基础及人口优势下蕴含的消费活力，环沪强二线城市租赁需求持续上涨，苏州、无锡租金涨幅较为突出，且出租率保持在95%以上的高水平。
合肥
合肥物流市场供需两旺，汽车制造以及消费零售带动租金上涨，但受短期内大量新增供应集中入市的影响，市场整体出租率短期内出现下降。
昆山、太仓
昆山、太仓作为全国百强县榜首，工业基础雄厚，叠加近沪的卓越地理优势，租金稳健上涨。
2021年-2022年华东地区重点城市空置率及租金变化
2. 潜力巨大
嘉兴
截至2022年底，嘉兴甲级仓库总存量位居环沪市场首位，超过431万平方米。嘉兴集聚了大量传统电商、大型商超和第三方物流企业，是长三角重要的区域转运和分拨中心，项目去化速度较快，租金稳健。
常熟
年底新完工项目的集中入市在短期内对常熟市场整体出租率水平造成一定的影响，租金增长承压，租金及出租率都有一定下降。
2022年下半年华东重点城市物流市场租金及出租率
二、多重因素利好物流仓储市场持续发展
三、融资渠道更加多元，物流资产受青睐
受疫情波动、地缘政治摩擦、美联储加息等因素的影响，投资人对大宗资产交易的态度更为谨慎，2022年中国工业地产交易总额较前两年有所下滑。但2020年到2022年的中国工业地产大宗交易总额超过三百亿美元，依然显著高于往年。物流资产所蕴含的广阔前景及所展现的强大韧性依然使得投资人对此资产类型抱有浓厚兴趣。
2017-2022年中国工业地产资产大宗交易总额
一方面，2022年以来仓储物流类REITs业绩受疫情影响较小，收入表现较平稳，对于投资者而言，仓储物流仍是不可多得的优质标的。另一方面，将物流园区这类重资产通过REITs方式上市，能在一定程度上减少自有资金投入压力，有利于盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环。
高力国际预测， 随着“投融管退”通道逐渐完善，具备基础设施属性的物流资产将受到更多投资者青睐，仓储物业的开发与交易仍将不断走高。
2021-2022年全国六市*物流资产交易总额占比
四、仓储市场未来发展关键词
1. ESG
根据2023年高力国际全球投资者展望报告，投资者已越来越重视ESG标准和评级。除了出于监管和声誉的考虑，还为了在日常运营中满足日益增长的用户需求和平衡长期的资产运营成本。
2. 智能
通过引入人工智能、物联网技术、传感仪器等高科技工具，能够实现及时预警、实时汇总，降低园区运营对人员的依赖，提升园区应对特殊事件的处理能力。应用数字化技术提高供应链的效率和柔性，更好迎合客户的需求转变。
3. 冷链
生鲜电商与生物医药行业迅猛发展使得冷库成为物流新基建的重要发展方向。相较于传统高标仓干库，冷库的收入更加多元化，其建造成本约为干仓的2-2.5倍，而租金收入约为干仓的2.5-3倍。无论从政策或市场的角度出发，冷库都将会是未来仓储市场的发展趋势之一。
4. 服务
随着租户需求逐渐多元化，提供定制化仓储服务成为物流开发商和运营商的差异化策略之一。定制化服务能够依据租户需求进行空间升级改造。作为一种双赢模式，定制化服务能够帮业主获得长期稳定租户，而租户在供应链稳定性方面也能够获得高品质保障。
五、华东地区重点城市优质仓储具备持续需求动力
消费及生产的恢复预计将导致仓储需求的增加。物流作为连接生产及消费的关键环节，在国家战略层面的重要性逐步凸显。
华东部分城市高标仓2022年总存量及2023年预计新增供应量
由于政府落税门槛提高，物流园区逐渐体现出叠加生产制造功能的特征。高端制造业对供应链稳定的要求日趋严格，也促使物流载体进一步与工业制造相结合。以上海为例，由于上海特斯拉 “超级工厂”采用JIT库存管理模式*，大量上游供应商在附近的临港及奉贤地区租赁高标仓，以高效敏捷地为特斯拉供货，物流园区不仅被用来存储成品，也被用作轻型装配类生产制造的载体。
2017-2023年预估华东区重点城市物流仓储市场趋势
六、总结与建议
随着我国经济逐步回归常态，国内外贸易持续回暖，服务于一二三产业的物流需求将被进一步激发。物流地产作为基础设施之一，将承担更多连接生产与消费的重任：乡村物流、冷链仓储等都将被进一步开拓；ESG升级与物流园区智能化和服务化，将成为传统仓储升值溢价的关键。
对于业主方面
高力国际建议在仓库建筑标准、硬件配置等方面保持一定的前瞻性。比如建立复合型使用仓库：在同一个仓库建筑中，上面的楼层进行储存货品，下面的楼层进行分拨和出货。
同时，结合自身情况对智慧仓储上下游产业链进行投资或寻求与专业第三方的合作，以实现降本增效，为租户提供更匹配个性化需求的服务。
另外，因电商和快递自动化效率更高，对于户型的要求也明显高于以前，客户会因为偏好特定库型，而选择位置更远的库。对库型本身的敏感大于对位置的考量，这对设计也提出更高要求。
对于租户方面
对于新增供应较大的城市，新项目短时间内的集中入市，会导致出现空置率阶段性高点，高力国际建议租户加紧部署，抓住战略扩张的窗口期。
对于投资者方面
物流资产的韧性在疫情的冲击下得以充分彰显，仓储物流的投资回报率整体高于其他资产类型。高力国际建议投资者对物流资产保持持续关注，并适时买入，合理分配资金配置。
华东物流仓储租金回顾
