从仓储物流园到可售性产业园 京东产发或为“一石二鸟”丨深度

中国房地产报

“物流”版智能产业园已在中北镇启用投产。

中房报记者 王少杰丨天津报道

伴随京东智能产业园接连在天津落子成势，其发展业态正从传统的仓储物流园转向可售性产业园。

4月下旬，中国房地产报记者在天津西青区中北镇走访时发现，在该镇直线距离不足2公里的区域内，由旗下京东智能产业发展集团（以下简称“京东产发”）先后建设两处同为京东智能产业园区项目，一处是为京东提供货物包装、分拣及运输的仓储物流类园区，另一处则通过产业地产开发方式打造北方首个智能制造产业园区——京东（西青）智能制造产业基地，对外推广名为京东（西青）智能产业园。在此之前，包括天津北辰区、东丽区在内的其他周边地区，规划建设的京东智能产业园普遍为仓储物流类园区。

一位产业地产分析人士认为，京东智能产业园率先在天津西青区构建“一园两端”发展格局，即一头连接仓储物流，一头连着产业地产，可以理解为京东产发正在为布局北方新赛道积淀底气。

记者在现场调查时注意到，虽名为产业园区建设，京东（西青）智能产业园对外销售的模式却与产业地产开发类似，目前该项目正在以签订“招商意向协议”并交纳5万、10万元意向金的方式，提前锁定房源、锁定房价，计划5月上旬正式开盘，可现场签订《商品房买卖合同》。

但在京东产发事业部、大北方区招商副总监赵姓负责人看来，在天津市场，产业地产开发不是京东产发的发展主线，其实是通过以园区厂房为抓手成长为产业集聚高、配套服务完善的综合体项目，进而推进形成良好的产业生态。

多种因素叠加影响下，无论是打造智能产业生态园区还是专注于产业地产开发，对于京东（西青）智能制造产业基地项目均是一种全新探索，未来发展前景可期，但变数尚存。

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产业与地产的模糊边界

“预计5月上旬正式开盘，所有房源公开发售，可现场签订《商品房买卖合同》。”4月20日，在京东（西青）智能产业园招商中心，前述赵姓负责人向记者介绍，京东（西青）智能产业园位于天津市西青区中北镇聚源道与紫光路交口，是京东产发在北方打造的首个智能制造产业园区，占地近70亩，建筑总面积约6.6万平方米。该园区于2022年9月动工建设，目前部分建筑施工已进入封顶阶段，预计2024年上半年即可交付使用。届时，将成为当地集研发办公、科技孵化、智能制造、园区配套于一体的智能产业新地标。

虽名为产业园区建设，实际项目运营却与产业地产开发相类似。这位赵姓负责人还向记者表示，该园区主体建设有标准框架厂房20栋，50年工业产权，全部用于对外销售。其中1～4号楼为5层到顶的多层厂房，可分层分户，最小分割面积600平方米；5～20号楼为3层到顶的框架厂房，分为独栋和双拼，面积区间为1200～4000平方米。上述房源售价每平方米5300元～5700元。由于项目暂未获得《商品房预售许可证》，现在仅是以签订“招商意向协议”并交纳5万、10万元意向金的方式，提前锁定房源、锁定房价，以此接受有办公、生产、研发、展示等需求企业的预订，待项目开盘后，便可换签正式购房合同。

按照预期，京东（西青）智能产业园开盘日期临近，项目招商中心及周边已营造出浓郁的招商氛围。记者现场走访时发现，位于中北镇中联产业园智能大厦底商的京东（西青）智能产业园招商中心现已对外开放，内置园区沙盘、项目简介、区位规划图及所售房源户型结构图等，与普通楼盘售楼处装饰风格和设施配置相当。而在项目施工现场临街的聚源道与紫光路等路段，京东（西青）智能产业园火热招商的户外广告已布满道路两侧。

值得一提的是，记者据京东（西青）智能产业园施工现场悬挂的公示牌显示，京东（西青）智能产业园实际为京东（西青）智能制造产业基地项目，经查询该项目规划方案也是以产业基地的名义报建，建设单位为天津星谷科技产业园服务有限公司。不仅如此，与该项目直线距离不足2公里处的九川道旁，同样新建一处京东天津西青智能产业园，据现场公示信息显示，该园区主体建筑有5栋大型仓储式厂房组成，目前部分建筑设施已投入使用。另据了解，该园区建筑总面积101244.49平方米（地上），是由天津之泰物流有限公司开发，分两期完成，其中，京东天津西青智能产业园（一期）于2022年9月26日获得竣工验收备案。

上述项目对外均宣称为京东智能产业园，或许主要基于同属京东产发一家企业投资所为。据有知情者透露，两处园区虽各自拥有项目投资公司，但实际投资阵营中均闪现有京东产发身影，而京东产发主推业务板块便是智能产业园建设，两项目由此对外均宣称为京东智能产业园则不足为奇。只是两者功能定位有着本质区别，紧邻九川道的项目主要为承担京东货物包装、分拣及运输的物流园区，而位于聚源道的项目则属于典型的产业地产开发。此前，京东在天津北辰区、东丽区，甚至天津周边其他地区新建的京东智能产业园，其规划属性多为发展仓储物流专业类园区。这也间接印证，京东产发在北方打造的首个智能制造产业园亦为产业地产项目的说法。

不过，从地产属性回归产业属性，已成为当下产业地产发展主流趋势。

前述赵姓负责人也表示，今后园区运营也将围绕产业地产开发为辅，打造优质产业生态为主的发展定位，重点发展产业集聚，强化产业支撑。

提及产业资源储备，京东（西青）智能产业园在公开宣传资料中称，“园区内不仅会包含京东自有产业板块高端装备制造业，如京东京造、京东机器人、京东工业品、京东C2M定制化工厂高端制造业供应商，以及京东多年沉淀合作的优质产业上下游供应链。”

相关宣传材料还显示，京东（西青）智能产业园将构筑以基础、金融、企业、员工、市场、技术为服务核心的六大体系建设。围绕物业管理、融资贷款、渠道推广、办公用品集采、员工教育培训、知识产权及成果转化等领域，向入园企业展开精准服务。

“园区”实为京东智能制造产业基地。

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类地产操盘获利时代谢幕

京东（西青）智能产业园区对发展前景充满期待的底气还来自于当地已具有的现代制造业发展根基。以新建成不久的立和工贸汽车服务智能中心项目为例，该项目以智能移动设备与信息数据的无缝串联，呈现智能工厂、智能生产的现场。而该项目仅是中北镇现代制造业发展现状下的一个缩影。

记者了解到，涉足诸如立和工贸汽车服务智能中心等项目类型的制造业企业在中北镇多达上百家，分别分布在该镇中北工业园区和汽车工业区。现代制造业已成为中北镇的支柱产业，目前已占全镇经济总量70%以上。

尽管有京东产发强大整合力和当地制造业基础做背书，但京东（西青）智能产业园招商中心似乎并未迎来开门红。据记者了解，自招商中心对外开放以来，近2个月时间里，目前仅有一栋厂房被企业预订。

记者在当地采访时还了解到，受当前经济下行压力加大影响，一些有厂房购置意愿企业在面对价格不菲的购房款时均显得有些捉襟见肘，普遍做出搁置和延期购买计划。按照京东（西青）智能产业园内最小户型面积为600平方米厂房计算，企业购置成本至少将在300万元以上，其次是双拼和独栋厂房，企业购置费少则需要600余万元，多则将达到2000余万元。这对于一些中小微企业而言，将是一笔不小开支。

除此之外，有企业还对园区准入门槛的限制过低表达了担忧，有企业主向记者表示，中北镇政府有关部门对入驻京东（西青）智能产业园企业主要考核指标为税收，即入园企业需按购房实际建筑面积统筹税收，要求入驻园区企业前三年缴纳税收标准不应低于每平方米500元。这一量化标准或放宽了部分非准入企业的入园通道，导致园区产业难以形成集聚规模。

在中北镇，产业园区扎堆发展带来的消极影响同样不容小觑。目前该镇某区域已集中建设有多个产业园区，这些项目少则占地数十亩，多则近百亩，项目之间距离不仅很近，在定位和建设方向上还有较高的相似度，其开发出的厂房产品定位十分雷同，这无疑增加了项目间的同质化竞争。在此背景下，中北镇产业园区的同质化现象已趋于严重，当地产业地产市场供大于需风险进一步加剧，难免会给京东（西青）智能产业园的持续健康发展带来一定冲击。

据天津中北高新区管委会微信公众号《中北镇招商》发布信息显示，目前被推荐招商的产业园区中，除了京东（西青）智能产业园外，还有中北数科园、中北工科园、中联产业园等，三个园区分别占地3万平方米、3.4万平方米、6.1万平方米。这些园区目前均有大量各类厂房房源对外招商，单套面积300～5600平方米，可同时满足客户对小空间办公与大面积生产的需求。除了多层厂房和写字楼等房源，中联产业园还配套3栋人才公寓，所有房间均为精装修，房间总量达472套，可满足1800人同时租住。

然而，这家号称“办公、生产、生活一站搞定”的中联产业园，却出现园区部分“厂房”长期空置现象。记者调查发现，标注有中联产业园二区9号、11号、12号、14号、15号楼等多栋（独栋）楼宇处于空置状态，现场凌乱不堪，楼内设施布满灰尘。该园区沿街一处副食店的经营人员刘某告诉记者，中联产业园二区曾在开园之初迎来高光时刻，彼时，园区企业入驻率极高，几乎没有楼宇出现空置。但好景不长，随着时间推移一些园区企业陆续“消失”，至此大部分楼宇空置已长达数年之久，目前整个产业园二区鲜有企业在留守。“好端端的现代化独栋楼宇，每栋建筑面积均在数百平方米，长期闲置是对资源的严重浪费。”刘某说。

前述分析人士表示，在房地产市场深度调整的当下，产业地产商再想靠建设载体空间以类房地产方式操盘获利时代将一去不复返。这就需要他们从发展起初回归产业本质，重新架构自身的角色定位、商业逻辑、产品体系、盈利模式等在内的一整套顶层设计。学会从区域产业发展与价值提升中寻找商业机会，以专业化、精准化、稀缺化、差异化的运营服务获得价值。

（摄影 王少杰）

值班编委：樊永锋

责任编辑：徐妍