冯仑：房地产投资的几个新机会
冯仑：房地产投资的几个新机会
冯仑风马牛
1问：
冯叔，您之前提到过房地产进入后开发时代，住宅开发也进入到减速、减价、减量的时代。那么在后开发时代，房地产公司应该怎样来发展业务？
冯叔：
住宅开发现在进入到减速、减价、减量的时代，非住宅能做什么？我觉得物流仓储可以做，但需要注意「空间产品化、产品品牌化、品牌资本化」这个概念。
目前物流仓储比较火的是三类产品。
一是智能仓储。现在这类产品不错，回报率也高。比如说，智能仓库配合电商，最好是多层双坡道智能仓储，你盖得高一点，容积率高一点，占地少一点，然后双坡道，一坡道上，一坡道下，最后智能化管理，牙刷、针头线脑都能找到，能够送出去。而且智能仓储做好了，你还可以把它卖给物流企业。
二是数据中心。目前数据中心比较难做，因为需要很多牌照，而且还要保证数据安全。所以数据中心虽然投资回报率很高，但可能很多普通老百姓做不了。
三是冷链仓储。冷链仓储现在要求比较高，但租金回报非常好。比如说，大家都喜欢吃猪肉，但猪肉怎么从养猪的地方，运到我们这里？那就一定要经过城市周边的冷链仓储。随着消费升级，生活水平提高，我们对生鲜的要求也会越来越高，冷链仓库的租金也会不断上涨。
总之，随着经济的增长，生活水平的提高，智能仓储、数据中心、冷链仓储这三种业态适合房地产企业去投资。
2问：
投资写字楼需要注意什么？
冯叔：
如果按租金回报率来算，写字楼只能在全国GDP排名前十的城市做。另外这些城市只有一个CBD，如果有3个CBD，那一定是骗人的。比如说，老牌城市维也纳，经济增长就算翻倍，也只有七八栋写字楼左右。纽约发展了二百年，100米以上的写字楼也只有400多栋。所以写字楼不能多做。
上海浦东现在是国内最发达的地方，但陆家嘴也只有30多栋写字楼。千万别以为写字楼在哪都能做，事实上投资写字楼只有那么几个地方。所以要在国内前十大城市商业最集中的地方投资写字楼，如果有这个机会，你可以做，如果没有机会，你暂时也不要做。
另外，写字楼业态在朝着三个方向发生变化。一是小型分散化。灵活办公，即时办公，多点办公，网络办公，居家办公等各种办公形式多了以后，大家对空间的需求就不再像以前集中办公那么高。
二是写字楼在不断发展升级。比如说，大型写字楼已经由第一代、第二代、第三代进入到第四代，给大家提供各种高品质服务。
三是写字楼已经开始有专业的物业管理公司。比如说，很多公司盖了写字楼，他们会把写字楼交给专业的团队来运营。
3问：
ChatGPT将对房地产行业有什么影响？
冯叔：
科技对房地产行业的影响会越来越大，特别是ChatGPT，再加上人工智能技术，都会对公司系统、服务、制造等产生影响。比如说，最近有一家股价逆势上涨的公司广联达，他们的BIM系统，在施工建设领域做得特别好，所以科技对房地产行业特别重要。
主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪
冯仑
