转折之机，中国西部仓储物流市场新常态
转折之机，中国西部仓储物流市场新常态
四川分享
过去5年，供需两旺、去化优先是中国西部仓储物流市场的主流趋势。然而2021年将是转折之年，随着供应潮迎来尾声，供需天平即将翻转，租金上行通道开启。同时，“十四五”期间，中国作出以城市化和内循环为核心的经济发展部署，在推进西部大开发形成新格局的背景之下，积极建设成渝双城经济圈，成都、重庆继而迎来新定位、新启程。有鉴于此，成渝仓储物流市场也将随之迎来波澜壮阔的新格局和新机遇。
世邦魏理仕发布《转折之机：中国西部仓储物流市场新常态》报告，分析和解读以成渝为代表的中国西部仓储物流市场的发展转折趋势，以及经济新周期下的发展新机遇和市场新常态，从而为相关企业和投资者提供策略性建议：
2021，转折之年
成渝地区不断完善的基建和夯实的消费基础一直吸引着众多国内外知名开发商积极布局，截至2021年末，成渝高标仓存量预计将达到975万平方米，占比全国18%，较2015年增加7个百分点。集中释放的供应也为租户在成渝扩张创造良机，过去5年成渝净吸纳量一直领先全国，截至2021年末预计占比全国26%，较2015年显著上升13个百分点。然而，周期性的供应高峰也让业主短期内不得不采用去化优先的租赁策略，导致成渝仓储物流市场租金承受下行压力。随着此轮供应高峰在2021年迎来尾声，市场供需天平的转折之机将至。
图表1：成渝仓储物流市场供需走势及预测
数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年11月
“2021年第三季度，受旺盛需求的驱动，成渝仓储物流市场的整体情绪得到明显改善，部分核心园区的租金已率先止跌企稳。另一方面，此轮供应高峰在2021年迎来尾声，成渝高标库新增供应将自2022年起逐年显著下降。因此，市场供需天平的转折之机将至，租金压力有望在未来两年得到有效缓解，并逐步迈入上行通道”世邦魏理仕西南区研究部负责人林晴岚表示。
中国第四极
“十四五”期间，成渝城镇化进程、基础设施建设、产业升级或聚集、人才导入等均将加速发展，使得“中国第四极”的国际影响力和区域带动力将显著增强。对外开放方面，伴随着陆海新通道上升为国家战略、成都天府国际机场投运、RCEP正式生效等，成渝从西部中心走向国际枢纽，将发展成内陆开放高地。因此，‘十四五’期间，成渝地区的经济能级、消费市场规模和枢纽能力将继续快速提升，为仓储需求提供强劲的内生动力。
数据来源：成都市政府，重庆市政府，世邦魏理仕研究部，2021年11月
消费和制造为成渝仓储需求的主导
追溯过去三年成渝仓储物流市场的需求结构发现，成都为消费主导型市场，而在重庆，随着电商需求自2020年快速发展，推动市场呈制造和消费型的双轮驱动。
图表6：成渝仓储需求结构
世邦魏理仕西南区顾问及交易服务|产业地产部负责人王蒙豪表示，“站在市场的关键转折点和中国西部发展的新时代机遇之际，我们已有幸见证诸多可喜的需求新增点，并相信这些趋势将在未来被浓墨重彩。消费方面，成渝自建仓供应高峰已过，其带给高标库市场的影响也随之逐步减弱。自2020年起成渝电商退租放缓，且租赁需求大幅增长即为佐证，未来电商需求有望继续加速增长。制造业方面，成渝合力培育具有国际竞争力的先进制造业集群，制造业仓储需求方兴未艾，2021年前三季度成渝制造业需求爆发，同比增长170.6%，其中汽车及零部件租户最为活跃”。
新周期、新常态、新机遇
在新的发展周期，成渝仓储物流市场或将呈现新常态，亦预示着新机遇。
核心与新核心园区
随着成渝高标库供应的逐年放缓，加之租户对临近终端市场、交通设施、制造商等的区位价值愈发看重，未来核心园区的价值将愈发凸显。在成都，核心园区价值已然显现，其高标库租金已率先于2021年第三季度止跌企稳，未来两年租金涨幅有望继续随有限的租赁面积而进一步放大，并驱动市场迎来一轮租户的迭代，即较低承租能力的租户外迁至周边临近的非核心园区；而在重庆，鉴于独特的山形地势，核心园区一直以来优势突出，其临近市区且能享受到大力发展的城北区域的优质资源，且拥有“多式联运”的赋能。
值得关注的是，得益于成渝经济圈城镇化加速和产业升级，成渝仓储物流市场或将涌现新的核心园区，如位于“东进”方向和汽车制造集聚区的成都龙泉园区；和重庆铁路物流基地，其得益于地理优势、供货链聚集等因素，对生鲜电商、城配租户的吸引不断提升。
图表4：成渝仓储物流市场分区域空置率及租金预测
由“城”到“圈”
成渝地区更多仓储需求随新一轮城镇化释放的同时，基础设施的大力建设也使得成渝两地及中间城市的地理区位、离散程度及其与主要交通枢纽、商圈的直线距离、通勤距离将发生变化，特别是成都以东、重庆以西方向的原卫星区域或城市。这一变化或将引导着租户重新审视布局，如以“圈”为视角，将效率敏感的货品仓储于传统高标库园区，而将效率不敏感的货品仓储于中间城市的卫星仓等。
需求端的这一变化亦考验着开发商在成渝两地的高标库市场份额和布局网络的合理性。目前，普洛斯是成渝高标仓储市场份额最大的开发商，占比21.7%。未来，开发商应更加关注成渝两地极具潜力的园区或中间城市的投资机会，以搭建更完善的“成渝圈”仓储网络。
高效、绿色和冷链
新时代下的消费变革一方面使得高效的仓储依然是未来发展趋势，除了软件设施及仓库自动化设备外，业主或将通过提高仓储的物理性能，如净高、装卸门数量、柱网分布及车道宽度等提高仓储运营效率；另一方面亦驱动仓储空间的多样性使用，故保持仓库的灵活性，能够让租户改造成冷链，或者其他定制化仓储类型成为关键。此外，疫情后也让更多企业关注ESG，更多的企业希望租用具有绿色认证的仓储设施，通过使用更多绿色节能手段帮助租户降低能耗，并保护周边环境。
新常态
