南山控股2021年半年度董事会经营评述

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南山控股2021年半年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）主要业务及模式　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。　　1、仓储物流　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化、物流基金、公募或类REITs等工作，逐步建立“募投管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。　　报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极推进引入投资者工作，为公司长远发展积蓄力量。截至2021年6月底，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥有并管理69个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积共760万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。据戴德梁行发布信息显示，作为国内物流地产行业知名开发商及运营商，宝湾物流市场占有率位居行业前列。　　2、房地产开发　　公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展策略，实施“区域深耕、布局重点城市”，在房地产行业存量时代，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展模式；同时，依托开发业务基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的债权、股权及管理输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。　　报告期内，南山地产以招拍挂、收并购、合作开发等多种形式拿地，在长三角、粤港澳大湾区、华中及成渝地区的核心城市获取优质项目，目前主要开发区域位于上海、苏州、南通、无锡、武汉、成都、长沙、深圳、东莞等重点城市；同时，继续坚持“以现金流为龙头、以运营为核心”的理念，深化运营管控一体化及业务流程标准化，持续提升项目开发效率与生产能力。　　3、产城综合开发　　公司产城综合开发业务以打造“独具特色的产城综合开发运营平台”为目标，以“产业+城市的综合开发和运营”为主营业务，通过提供区域产业发展规划、城市配套建设、产业资源整合及智慧化运营等服务，打造具有全国影响力的产城生态园区，实现区域产业及人口的导入，提升区域价值，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。　　报告期内，公司积极开拓产城综合开发业务，在南京都市圈、成渝经济圈、贵阳等重点区域及城市积极布局，稳步推进合肥、上海、重庆、成都、南京等重点项目，产城综合开发业务已由点到面初步形成规模，品牌影响力也进一步扩大；且进一步优化智慧园区管理系统，通过科技手段赋能园区运营。　　4、其他　　公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。　　（二）行业情况分析　　1、仓储物流业务　　2021年上半年，物流运行总体呈现稳中加固、稳中向好的发展态势，全国社会物流总额150.9万亿元，同比增长15.7%，两年平均增长7.3%。随着互联网零售的发展，电商零售、快递业务量保持高速增长趋势。2021年上半年，全国网上零售额达6.11万亿元，同比增长23.2%，两年平均增长15.0%；其中，实物商品网上零售额5.03万亿元，同比增长18.7%，两年平均增长16.5%。快递业务量和收入完成493.9亿件和4,842.1亿元，同比分别增长45.8%和26.6%，增速均为上年同期的2倍以上。互联网零售市场规模的持续壮大激发高标仓储需求持续增长，仓储物流行业增长潜力较大。在居民消费水平提高和消费结构升级大背景下，叠加新冠疫情因素，生鲜电商、医药物流、社区团购等新业态新模式将逐渐推广普及，仓储物流在冷链物流设施等细分市场上将迎来新的增长点。　　从供给端看，虽然地方政府近年来对于物流仓储用地的出让比例和绝对数量均呈下降趋势，但根据戴德梁行出具的《房地产市场调研报告》显示，截至2019年全国营业性通用仓库总量达10.9亿平方米，人均仓储面积约为0.76平方米，为美国的1/7；中高标准物流设施方面，2020年我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约7500万平米，人均面积约0.05平米，而美国中高标准物流设施总存量约为3.7亿平米，人均面积约1.13平米，相比之下，美国通用仓储和高标仓总量远远超过中国通用仓储和高标仓总量，且高标仓占比较高。国内仓储市场，尤其是中高标仓储设施供给量不足，还有很大的市场拓展空间。　　此外，2021年4月沪深交易所正式接受首批基础设施公募REITs项目申报，首批9只基础设施公募REITs产品在2021年6月21日上市，募集资金314.03亿元，其中，中金普洛斯仓储物流REIT和红土创新盐田港物流REIT底层资产为仓储物流类的基础设施。公募REITs实质性落地使得投资者及开发商对仓储物流行业的兴趣进一步提升。　　2、房地产开发业务　　2021年上半年，国家房地产政策调控持续加码，陆续出台了重点房地产企业资金监控和融资管理、房地产贷款集中管理、土拍“两集中”等政策，同时随着热点城市供需两端调控政策持续完善细化，房地产企业投资和扩张动能承压。　　从土地获取情况来看，融资严管与土拍“两集中”政策叠加，房地产企业购地规模保持低位。根据国家统计局2021年7月15日发布的《2021年1—6月份全国房地产开发投资和销售情况》来看，2021年上半年，房地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3,808亿元，同比下降5.7%。由于房地产企业拿地聚焦核心城市，22个核心城市第一轮集中供地土地成交价款和溢价率显著上升。　　从商品房销售情况来看，全国商品房销售规模创新高。2021年上半年，全国商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38.9%；分区域来看，东部地区占比42%，为全国商品房销售规模主要支撑，中西部和东北地区市场则表现疲软。　　从房地产开发投资情况来看，新开工、施工等持续恢复活力，房地产开发投资同比增速低位回升。2021年上半年，全国房地产开发投资72,179亿元，同比上涨15%，比2019年上半年增长17.2%，两年平均增长8.2%；房地产开发企业房屋施工面积87.32亿平方米，同比增长10.2%；房屋新开工面积10.13亿平方米，同比增长3.8%。　　3、产城综合开发业务　　近几年来国家继续推动实体经济发展，产业聚集及产业创新成为了驱动产业相关配套设施建设的重要因素，随着产城综合开发商业模式逐渐清晰，除了原有传统产城运营商外，近70%传统头部房地产企业也陆续进入到产城开发赛道当中，竞争也越发激烈。如何打造适合产业发展的园区，提供贴合产业发展的园区服务，是新形势下运营商在竞争中取胜的关键因素。政策环境方面，2021年，中央和地方层面出台了一系列有关新一代信息技术、智能制造、生物医药等产业的支持政策；同时发改委、证监会、交易所等部门发布的公募REITs系列政策及规则，使得产业园区退出路径实现突破，产业园区“投融管退”模式得以打通。　　需求端方面，国内整体工业发展及区域产业结构调整，推动产业园区总需求增长。2015-2020年，我国工业增加值自23.5万亿元增加至31.3万亿元，对应年均新增的厂房需求量约为3.0亿平方米。近年来制造业产业链的细分程度也不断提高，高端制造业对厂房载体的品质要求不断升级，高标产业园区备受高端制造企业青睐；同时随着核心城市土地资源稀缺性加强，“工业上楼”等新形态在核心城市备受推崇，高容积率工业园区或科技园受到了科技、医疗等新型产业的欢迎。　　（三）报告期内经营情况　　2021年上半年，疫情在全球范围内尚未完全结束，供求缺口与经贸摩擦仍然存在，全球经济复苏很不平衡；我国GDP同比增长12.7%，但居民收入和消费尚未恢复到疫情前的正常水平，仍处于缓慢恢复期。在此背景下，公司紧紧围绕年初制定的经营计划，持续深耕主营业务，加强业务间的协同效应，不断提升管理能力，取得了较好的成绩。具体情况如下：　　1、仓储物流业务　　2021年上半年，宝湾物流业务实现营业收入68,323万元，同比增长26%；经营净现金流46,409万元，同比增长38%，主要是新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。　　（1）主要园区运营情况　　报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为93.1%。主要园区情况如下：　　注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、上海松江宝湾、广州黄埔宝湾于2020年发行类REITs出表，宝湾物流作为资产管理人继续提供运营管理服务；3、广州时代宝湾、宁波镇海宝湾代管和广州番鸿为管理输出项目；4、武汉汉南出租率下降主要是当地市场投放量较大，短期商务形势承压；天津滨港出租率下降主要为二期仓储设施新投入运营所致。　　（2）项目开发情况　　宝湾物流根据发展战略规划积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市。2021年上半年不断创新土地获取方式，加强投拓能力建设。　　（3）融资情况　　2021年1月，宝湾物流成功发行中期票据，发行额度5亿元，发行利率4.13%。2021年7月，宝湾物流成功发行永续中票，发行额度7亿元，发行利率5.3%。中票及永续中票的成功发行进一步凸显了资本市场对宝湾物流资产质量的高度认可和未来发展的信心。此外，为进一步优化资本结构，拓宽融资渠道，宝湾物流将通过产权交易所以公开挂牌方式增资扩股引入投资者。　　（4）项目工程进展情况　　2021年上半年，宝湾物流通过对工程施工现场进度节点加强管理与考核，按计划交付武汉青山宝湾、宁波镇海宝湾和西安临潼5号库，新增竣工面积32万平方米，其他项目工程建设有序推进。　　2、房地产开发业务　　2021年上半年，面对经营环境变化，南山地产整体应对策略主要以经营提效、防范风险、适应市场变化为主，同时加强回款，提升投资质量，确保经营现金流。根据国家融资管理要求，上半年公司主动降负债，有效管控“三道红线”指标。2021年上半年南山地产完成全口径销售金额67.3亿元，同比增长258%；权益销售金额55.8亿元，同比增长197%。　　（1）项目拓展情况　　南山地产通过招拍挂方式，获得苏州、武汉、东莞、成都等地共6宗地块，合计新增土地储备面积26.3万平方米，同比增加92%。　　（2）项目运营情况　　南山地产武汉光谷自贸港出租率达89%；南山维乐城作为社区商业项目探索，年内出租率达96%，招商率100%，开业率96%；文旅项目合肥三食六巷出租率72%；长租公寓项目南通寓颜家平均出租率为64%。　　（3）融资情况　　南山地产积极与合作金融机构开展多种形式融资业务，实现融资渠道拓宽。　　报告期内，南山地产主要经营指标完成情况如下：　　新增土地储备项目　　累计土地储备情况　　主要项目开发情况　　注：1、上述项目可能因为规划调整等原因导致项目的计划投资以及计容面积等指标发生变化；2、上表中包含了公司控股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目；3、苏州南山楠累计投资总金额超出预计总投资金额，主要系预缴土增税未退回导致，累计投资额较2020年末有所减少，主要是存在部分人防费用和零星电费的退还。　　主要项目销售情况　　主要项目出租情况　　土地一级开发情况　　融资途径　　单位：万元　　发展战略和未来一年经营计划　　未来，房地产开发业务将坚守“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，继续深耕已布局区域，持续提升运营管理能力，加强产品创新，打造精品化项目。积极探索多元化业务转型创新，探索在项目开发周期不同阶段的债权、股权及管理输出等多元化业务形态。未来一年，将以经营提效、防范风险、适应市场变化为主，加强销售促回款，提升投资质量，确保经营现金流。　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保　　公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2021年6月30日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为354,382.60万元。　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）　　3、产城综合开发业务　　2021年上半年，产城综合开发业务各项工作稳步推进，同时不断加快项目拓展脚步。岗集综合交通物流港启动区一期已竣工，计划三季度开园运营；重庆汽车公园启动区已开放，并启动一期建设；南京浦口智芯科技港上半年实现土地落位，获得首批48.8亩土地，开工前已实现40%招商去化；上海长三角影视中心工程建设有序进行；新都产业园2020年上半年实现满租后，目前进入稳定运营期，2021年上半年成功申报成都市小企业创业基地项目；德阳科技园按计划完成阶段性建设目标，4月正式开园，同时二期厂房开建；西安智造园完成建设改造，并实现满租。　　报告期内，主要经营指标完成情况如下：　　（1）新增土地储备　　（2）期末累计土地情况　　（3）主要项目开发情况　　注：西安智造园由于改造方案变更及原材料价格上涨，导致实际改造成本较预期增加。　　（4）项目销售情况　　（5）项目出租情况二、核心竞争力分析 1、仓储物流 （1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先 宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs政策等资产证券化发展趋势下，随着资本闭环模式的落地，未来发展潜力和增长空间较大。 （2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强 宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累丰富的经验，各项能力处于行业领先水平。同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，持续开展对外管理输出业务。创新“仓库+”延伸业务模式，持续增强业务竞争力。2021年，宝湾物流获得“全国仓储地产企业二十强”、“最佳仓储管理企业奖”，在业内的品牌影响力不断增强。 2、房地产开发 （1）聚焦核心城市深耕，资产结构优质 南山地产坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，持续在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市深耕布局，资产结构优质，抗风险能力强，尤其在“房住不炒”的政策主基调下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。 （2）较强的项目运营管控能力 南山地产坚持“以现金流为龙头，以运营为核心”的理念，持续深化提高运营效率，搭建了一套完整的大运营管控体系，涵盖工程、设计、成本、运营、业务等方面的标准化管理，可实现项目快速滚动开发，具有较高的运营周转效率与较强的生产能力。 3、产城综合开发 （1）具备较强的资源整合能力 产城综合开发业务准确契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目能力持续增强，并探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，实现资源有效协同并取得良好成效。 （2）专业化的项目运营管理能力 产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式，初步形成了产业园区、特色小镇、产业新城等多业态梯队式发展格局，积累了一定的开发和运营经验，正逐步向专业化、规模化方向迈进。三、公司面临的风险和应对措施 1、仓储物流业务 市场风险：近年来大量企业和资本涌入仓储物流行业，盲目开发导致部分区域供需严重失衡，云服务、大数据带来的技术变革将可能改变客户消费习惯，缩短全社会的库存周转期限。 应对措施：公司将加强对整体形势及区域市场的研判，针对部分城市拟定针对性的商务策略，完善运营服务体系，优化客户结构，尽早锁定客源；密切关注仓储行业未来发展方向和技术趋势，积极探索“仓储+”业务，持续提高资本回报水平。 2、房地产开发业务 政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。2021年上半年房地产行业坚持“房住不炒”主基调，贯彻“三稳”预期，土拍“两集中”、房贷规模“两道红线”等政策相继出台，各地政府落实城市主体责任，调控政策频频加码。 应对措施：公司将继续加强政策跟踪与分析研究，提高区域市场研判能力，依据政策导向谨慎调整业务模式结构、优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。 市场风险：当前地产行业资金全面收紧，热点城市盈利空间继续收窄，居民购房门槛有所提高，公司布局城市土地拓展、商品房销售去化可能面临较大压力，存在影响公司规模发展及现金流表现的可能。 应对措施：公司将不断优化融资结构，增强对市场变化的把握和应对能力，提高周转效率，持续优化货值管理和土地储备。 3、产城综合开发业务 财务风险：产城综合开发业务具有资金需求量大、资金循环周期长、涉及行业类型广、业态种类多等特点，受宏观经济影响，部分物业去化速度放缓，业务回款节奏延后。 应对措施：公司将积极创新投融资模式，探索“合作开发+合作运营”的开发运营模式，通过多种渠道积极补充优质的资金来源，降低自有资金投入。同时通过合理的资金规划及税务筹划，降低资金成本，提升资金周转效率。 市场风险：上半年，工程成本因大宗商品价格上涨有所增加；部分客户因原材料价格上升，业务量下降，资金流动性趋紧。 应对措施：公司将加强与工程总包方的沟通，统筹协调项目开发计划，持续提升项目全周期管理能力，确保工程成本可控；公司将加强对整体形势的研判，拟订针对性的商务策略，优化客户结构。

来源: 同花顺金融研究中心