投资“迷你仓”，价值不“迷你”
说起房地产投资，多数人想到的是写字楼和商场，但就目前而言，这种观念可以改一改了——迷你仓这个新兴投资物业正在焕发出旺盛活力。
迷你仓起于何处?
迷你仓储起源于美国，并且迅速在发达国家得到普及，它为居民和企业提供安全可靠、灵活便捷的仓储服务，释放个人或企业的家居及办公空间。
目前，美国的迷你仓储人均占有量为1㎡，英国和澳大利亚的迷你仓储人均占有量为0.1-0.2㎡，而在亚洲的八个主要迷你仓储市场中(中国、香港、日本、台湾、新加坡、马来西亚、菲律宾和泰国)，迷你仓储人均占有量不到0.01㎡。随着人口流动加剧，居住空间的逐渐缩小，收入水平的上升与企业的快速成长，迷你仓市场在中国一线城市还有很大的拓展空间。
根据亚洲迷你仓储协会(SSAA)的2018年度调查显示，中国的迷你仓数量飞速增长，从2016年的170家增长为2017年的378家，年增长率达到了122.3%。高增长率伴随着运营商数量的增加，从2016年的13家增加到2017年的35家。
从需求端的角度来看，除了传统的个人和公司租户在搬迁、拓展或收缩期间的存储需求外，电商和互联网直播卖货的需求同样在激增，这部分用户租赁面积普遍大于10m³、租期小于9个月，和个人用户小于5m³、2-3个月租期和企业用户小于5m³、3-6个月租期形成鲜明对比。
由于此类新需求的激增，越来越多的境内迷你仓运营商计划扩张，约57%的运营商选择在同城扩张，29%则选择拓展新的城市。
持续火热的迷你仓投资
迷你仓的标准体量一般小于10,000平方米，土地性质多为工业用地，相较其他资产类别总价、单价都相对较低，风险较为可控;同时，由于自助式服务的特点，后期运营成本也相对低廉，为中国房地产投资者提供了新思路。近年来，包括黑石、InfraRed、兴胜创建在内的多家著名投资机构相继布局迷你仓，诸如Mini Box SelfStorage、CBD迷你仓等品牌快速崛起，掀起了一股“迷你仓热潮”。
2020年，在新冠疫情影响之下，全球经济面临显著压力，直接导致写字楼及商业面积需求下行。同时，巨大的存量与增量的写字楼供应让投资者望而却步，尤其对于上海这个成熟的市场，投资者除了普遍预期租金及出租率会持续下跌，对退出时资本化率也作出了上调的假设，使得这个传统的投资方向一再预冷。因传统资产投资的收益不确定性增大，某些精明的投资者已开始另寻出路，故迷你仓一类的新兴资产注定将受到越来越多投资者青睐。
资本市场部促成迷你仓项目成交
近日，戴德梁行华东区资本市场部为一家国内知名迷你仓运营商提供助力，连线境内不良资产特殊机会基金，成功促成一项位于上海浦东周浦独栋工业项目的另类资产投资的成交。
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