迷你仓这个产业大概是从西元2000年以后以每年全球大概新增2000到3000个仓库在高速的成长当中，在国外比较发达的国家，像美国像英国都有非常多的迷你仓，美国大概现在有6万多间，英国大概有15000间，在我们亚洲其实发展也是非常的蓬勃，其中最成熟的城市是香港。

　　香港这么小小的一个地方，在2013年总共有600多间的迷你仓，香港其实很小，可是这么小的一个地方竟然有600多间。我回头过来研究台湾的市场，在2013年全台湾只有22间的迷你仓，这个数字其实是一个非常悬殊的比例，因为台湾其实比香港大很多倍，但是全香港有600多间，全台湾竟然只有22间。

　　这个数字基于一个产业分析师的一个直觉，因为我认为香港这个都市是一个金融重镇，有很多商业蓬勃发展的都市。

　　台湾其实台北最好，台北也是非常多金融圈设点一个地方，物价也非常的高，房价也非常的贵，这几个因素都跟香港非常的类似，可是香港有600间，台北市只有13间。

　　所以我后来研究两边的一些产业的属性，我判断：未来几年台北市一定很快的会超过一百间的迷你仓。

　　因为这个原因，所以我就离开了那家外商公司去开始我的创业生涯。

       给大家看一下，迷你仓在各个国家的样。

　　左边这个是在法国的迷你仓，他们是整个一大片都是做成迷你仓，右边这个是在中国深圳那边的一间迷你仓，他这个是在一个大楼里面，然后分成一个小小的隔间。

　　所以迷你仓其实在各国都有非常多的形态，它在欧美是比较像一个车库，像平常家里停大型车那样的仓库，所以它的一个仓库可能有三四坪，在每个国家可能会因为他的关系产出不一样的迷你仓的变化。

       Art：到底迷你仓是不是一个好的投资标的?

      这边我给大家看一个迷你仓的损益模型，其实这个产业说穿其实没有什么太难的地方，因为他有点像二房东的概念。

　　我们可能在台湾的迷你仓业者都会去承租一些比较低级商办，现在香港他们就承租一些旧的，甚至是租地下室，租下来之后经过一些简单的装潢，用防火钢板把它做一个区隔，他就可以成为一个迷你仓。

　　严格上讲起来，他的损益方式和固定成本是固定的，他没有什么额外的变动成本，所以我们在评估迷你仓损益的时候蛮好评估的。

　　由上面那张图我们可以来看一下，迷你仓要达到损平点大概是在出租率约莫50%附近。

　　那接下来，如果出租率继续的提升，当然你的收益就会继续的增加。一般一个仓库峰值大概落在出租率80到85%就会达到满租，达到满租之后的收益跟成本线中间的这个差额就是利润。

      跟大家分享迷你仓的几个产业特性：

　　首先第一个，它的建置成本蛮大的。

　　所以大概330平米为例，大概可以隔出相当一百个柜子，整个的建置成本包含柜体，包含装潢，包含冷却设备，包含空调等，大概是40万人民币。

　　当你建了一个空间之后，你大概有一百个柜子可以做一个出租，那我们的ARPU值大概是600人民币(ARPU就是所谓的客户平均单位贡献度)。

　　以我们台湾的市场来讲，如果你租出去一百个柜子，平均算起来每个客户大概贡献度相当于3000台币。

　　那如果我们按满租80%来计算的话，大概一个月可以收到4.8万人民币，那如果是这样的一个损益结构，我们来看一下成本大概是多少钱?如果一个100坪330平米的一个空间来看，大概租金是1.8万人民币左右。

　　除了这些以外，其他的变动成本其实相对来讲是很低的，你不太会因为一个仓出租率是20%成本就比较低，变到80%的变动成本就变得很高，基本上是不太会。以这样的一个成本来看，我们一般要达到满租点大概需要1.5年。

　　因为变动成本低的关系，所以很多人在台湾当初做迷你仓的时候，都会觉得变动成本既然很低，那我当然规模应该是越大越好。

　　因为规模越大，我可以去摊固定成本，我利用每一个客户的平均值分到的固定成本相对来讲就会降低，但是我这边跟他分享，根据我的观察其实这样是错的，为什么这么说?为什么不是越大规模越好?

　　我之前有做过一个研究，其实利用迷你仓这样一个产业是非常接地气，他是非常社区性的行业，一般来讲会去用你这个迷你仓几乎就是你附近的邻居，附近的住户，附近的商家，所以如果你这个点开的太大，再远的客人就很难用你的迷你仓。

　　因此你一个迷你仓要开多大，其实跟你这个区域的人口有关，跟你这个区的商业程度，跟你这附近的商家的数目有关，也就是说其实你开的太大，很可能会遇到一个状况，你可能很难达到满租点。

　　因为你这附近的居民也许会利用到你迷你仓的人数就是这么多，所以开太大不见得对于你的满租会有帮助，很可能会达不到满租，现在我们台湾这边我看到好几个同业他们的仓库都是大概一千多平米，向这些仓库很多间都常常出租率永远维持在50%或60%，他上不去了，因为刚刚的模型是同满租率八成去做计算。

　　但是在你开太大的情况下，常常达不到满租，那有了这些数字之后，我们就可以计算一下它的回本期。

　　达到满租之后，扣掉刚刚上面讲的固定成本跟一点点的变动成本，理论上一个月大概获利1.5万人民币没有问题。

　　这样的时间来看，和做其他的空间经营比较起来，这样子的时间相对来讲不算短，它相对于其他的空间经营的一些业种来看，他回本期相对来讲是比较长。

       虽然他的回本期比较长，但是因为它的ROE是很漂亮，假设我开迷你仓花40万人民币，加上第一年可能亏损的幅度，我大概准备个五六十万人民币我就可以开一间，但是我一年过后，我达到了满租，我每年可以回收大概18万左右的人民币，整体而言的ROE大概落在30%附近。

　　因为这样的报酬率是远远的大过一般的小套房出租，或者是学区的这种隔套出租，所以近年来在台湾有越来越多的业主都开始涌到这个部分，开很多间的迷你仓产业，陆陆续续地在各地开始兴起。

　　2013年的时候全台湾有22间，可是在2017年年底，台湾已经有超过一百间迷你仓，我认为这个数字还远远的没有达到饱和点，因为如果以香港为模型，台湾的可能满点可能会落在800到1000间，也就是这个成长的动能很大。

　　所以其实近几年在亚洲有非常多大型的迷你仓的一个并购案。

　　在2015年的这间买主非常的有名，买主是全世界最大的黑石集团资产管理公司，他并购了一间香港的迷你仓，那个时候的并购总额是420million港币，所以台湾现在有非常多的一些大型的外资现在都进来这个市场，但是台湾现在整体的量而言还是太小。

　　前面几个龙头业者也都陆陆续续快速在扩点之中，因为台湾这几个业者都希望把自己的量级做到更大，将来才有跟全世界做竞争或者是并购的一个空间。我们公司私储空间经营了四年多以来，目前在台湾的市占率大概占第五，我们目前有7间的million，在台湾排名第五。

      跟大家简单分享一下，谁会需要用迷你仓呢?其实他用的客群蛮广泛的，比如说家中太多杂物了，或者一些小型的业者，例如网拍他们放一些存货啊，或者是在这里放卷宗，另外有些搬家装潢的，他们可以把一些大型的家具先暂时的存放，或者是有些特殊的重机仓，红酒仓，艺术品仓等等。

　　概念其实很简单，因为很多东西放在家里其实保存不易，尤其是像台湾这种热带性的气候，我们这边是非常的潮湿，如果你在夏天梅雨季的时候没有开除湿机，家里的东西很容易就会发霉，像这一类型的客户，他们却把家里一些杂物或者衣服在换季的时候拿来我们仓库做一个短期的一个存放，换季的时他们才再拿回去。

　　那除此之外，台北市的租金也不便宜，一直在节节高涨，所以很多的公司不要自己租这么大的办公室，他们可能把放文件的地方去掉，把这个东西外包给我们这些小迷你仓，他们自己就办公室就不用租这么大的一个位置。

         像上面的右边他放的是很多高单价的公仔，这公仔其实一个都要四五百块人民币，其实也都是要价不菲。另外左边这张图就是一个搬家的客人，他连床垫都搬进来。

      右边第二张图右下角这一张，他这个就是在放账册，你看到上面一张一张的一个箱子上面都贴他的年份，它里面就是放很多的账册跟报关的单据，这是一家货运公司。

　　那在台湾还有什么样人会用迷你仓呢?很多做直销的也会迷你仓，因为很多人做直销可能不太方便让家人知道，或者是他们做直销常常需要提货，他有很多的会员来拿东西，就像左下角这是一个直销商他租用我们仓库，而且我们这边拥有恒温有冷气，所以他们这些相对的保养品，或者健康食品也可以得到比较好的保存环境。