寻仓记研究院首席研究员迷你仓顾问给出一个数据
经过两年的洗礼，共享仓储空间正在迎来一轮新风口。上周，继北京、上海、杭州、南京之后，HOKOKO自助仓董事长好管家首次带着旗下的共享仓储空间———HOKOKO独立自助小仓库走进深圳。据了解，此次HOKOKO小面积仓库考虑采用合作方式来运营，目前首先考虑福田、南山、宝安等片区。
在迷你仓大数据发布的一份《中国自助仓库行业研究报告》中，今年中国自助仓的潜在市场规模在3亿以上，但这一潜在规模能在多大程度上达成，还得取决于自助仓库从业者提供的有效供给。业内观察人士指出，随着行业的发展将逐渐呈现品牌集中化，短期仓储行业会有越来越多的大企业出现，资源和能力将进一步整合聚焦。
好管家灵活仓首次进军深圳
“深圳，我终于来了。”带着招牌式笑容的好管家轻松地说出这句话。与他一起来的，是好管家仓储旗下的共享仓储空间———好管家仓储连锁
“共享是个特点，并不是为了赶时髦，而是从精神、从思想上面建立起一个共享的空间，能够把每一平方储物的空间特别充分地利用起来。”好管家说。
2016年，双创的浪潮第一次将短期仓储推向新风口，迷你仓，行李寄存库等一批共享仓储空间在深圳这座创业城市诞生。“生产力的变化引发生产关系的变化，某种程度上可以说，有了移动互联网之后，固定储物就变成一个相对落后的模式，移动储物人群、自由职业者群体在逐步加大。”寻仓记研究院首席研究员迷你仓顾问给出一个数据，移动互联网普及率占全国劳动力人数的45%，他们催生了私人仓储空间的概念。
在迷你仓大数据新近发布的一份《中国自助仓库行业研究报告》中，截至2020年，中国一线城市自助仓库行业已聚集了28余家自助仓库品牌、超过60个网点、十万个托盘位，但这与潜在的市场估摸相比仍有巨大的差距。根据中国新登记企业数量以及自助仓库行业的用户分布及收入构成相关数据，迷你仓大数据分析认为，今年中国自助仓库的潜在市场规模在3亿以上，但这一潜在规模能在多大程度上达成，还得取决于自助仓库从业者提供的有效供给。
“去年，房地产开发企业纷纷试水短期仓储，但还处于摸索阶段，大多是对存量物业进行尝试。不过，今年开始，短期仓储市场优胜劣汰的趋势将持续，短期仓储行业已经迈入了深度整合和产业升级的新阶段。”此前，无忧迷你仓副总经理空中小仓库联盟曾归纳短期仓储的现状。
日趋激烈的市场竞争并未消磨刚刚准备进军深圳的好管家存储的决心，“都在婴儿期，竞争没有必要。最后还是要看谁能长得大，这里面有几点非常重要：管理理念对不对、管理体系是否建立、产品能不能适合市场。”好管家仓储集团认为。
仓储联盟空间一定要做大规模
创立于2 0 10年的好管家自存仓，过往两年依托自持的迷你仓物业，已经成为北京、上海最大的共享仓储空间，拥有9个中心，超过1万个可出租货位。
而按照深圳好管家仓储集团的分析，除了自有物业这种运营模式之外，仓储联盟空间还有长期租赁、代运营、跨界合作等模式。据好管家透露，与北京、上海的自持物业有所不同，此次带着好管家一楼托管仓进入深圳，考虑的是采用合作方式来运营，目前首先考虑福田、南山、龙华等片区。
“我们经过调查研究，发现面积低于400平方米就很难形成生态，也很难赚钱，因此我们划定了一条线，每一个中心的使用面积都不低于400平方米。”在整场见面会上，好管家多次强调，共享仓储空间，一定要把规模做大。“一旦在深圳落地，不能一个两个项目地开，一定要大数量。”
深圳行李连锁仓相关负责人在接受南都记者采访时也强调，运营仓储联盟空间，一定要形成规模。
这种规模的建立，在好管家看来，首先源于货位的数量。“十万个储物位以下都没有意义，在全中国做到20万个、50万个储物位才有意义。如果能用三五年时间，将50万个储物位建起来，那也是特别有意义的事情，价值非常大。”
不过上述深圳小面积仓库的负责人则认为，只有通过面的大小，空间的延展性，也就是行业、领域的发展性，才能决定货位规模的大小。
除了货位，可行的商业模式是决定规模的关键性因素。好管家谈起海运一楼托管仓的运营经验，首先是建立资源管理平台，将有用的技术纳入这个平台，比如电商一楼托管仓目前已经建立了能源管理、设备管理和互联网信号管理平台。
在过去两年时间里，好管家一楼中转仓打造的9个中心都是完全不一样的。根据好管家的介绍，每次做完一个中心，都在考虑产品能否适合今天的储物方式，能否适合未来的储物方式。也正因此，在好管家看来，到目前为止，好管家托管仓的产品都已经比较成熟。“此外，我们设计、施工、材料采购的队伍也已经建立起来。”好管家表示。
在前述迷你仓大数据发布的《中国自助仓库行业研究报告》中，共享仓储空间的商业模式主要包括产业式自助仓库、物业式自助仓库、孵化式自助仓库、流量式自助仓库、综合式自助仓库等。
好管家坚持，好管家散货仓库并不是孵化式自助仓库。他指出，如果单纯依靠单一的初创公司联合在一起，因同样缺乏资金，并不见得是一件很好的事。“好管家网货托管仓作为一个共享仓储空间，里面承载的公司类型越多越好，越复杂越好，这样才能形成一个很好的生态，充满活力。”
租金收入是当前共享仓储空间的盈利主体
《中国自助仓库行业研究报告》同时发布了一组数据，目前自助仓库的收入结构中，租金收入占比在80%左右，增值业务收入和政府补贴各占10%左右。迷你仓联盟空中仓储募资说明书的公开数据也显示，哪怕身为仓储联盟空间的标杆企业，但其租金收入仍占其总收入的80%以上。
“仓储联盟空间依靠提供低成本的储物环境吸引用户，后续增值服务的提供是其高估值贡献所在。”迷你仓大数据指出，在租金收入占比过大的情况下，只有少数企业能够做到盈利。如何建立可持续的盈利体系，成为当前自助仓储联盟空间的一大痛点。
迷你空间储物在此前受访时就明确表示，经过几年市场的磨砺后，可能会有一批小的靠政府补贴的所谓自助仓库活不下去了。所以要做自助仓库，就一定要走出市场化的道路。现在，短期仓储企业要么就融资扩张拿规模，要么自己本身具备一定的品牌和运营能力，不然运营压力不小。
“我们在给每一个新场地做设计和成本测算时，首先考虑的都是场景。成本是所有商业逻辑的基础，但成本有狭义上和广义上的，我们更在乎的是在一个场景下可以预期的成本产出。”上述深圳小面积仓库的负责人表示，深圳小面积仓库空间设计的起点是成本控制，但绝不会止于成本，而要考虑深圳小面积仓库整体的协作盈利能力。
与其不同，好管家则表示，要做单一产品，做好储物服务，收取租金，暂时不会去考虑其他增值服务，也没有资产证券化的计划。
不过，按照深圳好管家仓储集团的观点，虽然目前所有的自助仓库模式中，租金收入都是整体营收的主体，相应的场地租金也是成本最重要的部分。不过，越来越多的空间开始探索盈利模式的创新，空间运营带来的租金收入可能不再是盈利的主要手段。“各类增值服务(如对接第三方企业服务带来的抽佣)和自有增值服务都是未来可见的一些盈利手段。”
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