【行研】中国迷你仓行业发展报告 2018年1月
1、中国个人仓储行业宏观概况
何为个人仓储行业?个人仓储行业是仓储行业的细分，特指为个人、家庭或小微企业提供仓储服务的行业总称，在中国大陆方兴未艾。个人仓储行业的从业者，从服务类型上划分，可分为自助式仓储(固定地点)和全托管仓储(含移动运输服务);从仓储形态上划分，可分为迷你仓式(分隔整租空间)和容器式(搭建大型箱体)。
个人储物行业在中国大陆最早出现于2007年至2008年之间，目前进入高速发展期，2017年总市场规模目前在2亿至3亿之间，而2016年总市场规模尚在1.5亿至2亿之间。年复合增长率超过70%。
个人仓储市场规模(2015年~2017年)
数据来源：凯盛融英信息科技(上海)有限公司
虽大陆个人仓储市场规模尚不足十亿人民币，但已吸引许多先行者进入此领域，并引起了资本界的普遍关注。2014年至2015年间，北京、深圳、上海、广州等一线城市相继出现连锁迷你仓品牌，而近两年来，杭州、南京、成都、天津、西安、武汉、合肥等二线城市也出现了地域性的个人仓储企业。据不完全统计，整个大陆地区，个人仓储网点已超过400个。
2、从业者类型及商业模式分析
个人仓储行业作为仓储的细分领域，其核心商业模式等同于租赁地产，在仓储方面通过租赁产生租金收入，在增值服务方面通过服务产生溢价。
在目前个人仓储市场上，通过分隔整租空间并改造为迷你仓式的仓储单元是主流，且多以市区物业的地下室为改造对象。据抽样调查，80%的单个迷你仓网点的实际利用仓储面积在1000㎡以下。对于人口稠密的商圈区或中高端社区群，24个月可达到80%的满租率。假设单位平米的租金收入是成本的五倍，根据计算，若购置商业用地并改造为迷你仓，其投资回报周期为9.5年，内部收益率为10%(尚未计算土地本身的升值收益);若为租赁后改造再出租的二房东模式，其投资回报周期4.5年，内部收益率为30%左右。
在投资回报周期平均为四年半的背景下，租赁模式下的迷你仓将主要受制于租约长短和租赁费的增幅，租约短于十年和逐年攀升的租赁成本将会成为盈利性预期上的最大隐忧。而在美国或香港，最早的迷你仓运营者大都为自有产权物业改建而成，中国内地国情不同也是外国个人仓储品牌少有渗透内地市场的主要原因。
在租金收益是运营成本的五倍情况下，只要满租率达到30%，就能达到盈亏平衡点。而实际情况中，精准优势地理位置和醒目门头相对稀缺，单一利用搜索引擎作市场推广使得获客成本高达数千元，在非优势地段、运营时间一年以上而满租率不及30%的网点也不在少数。这便使得用自有产权物业建设迷你仓成为相对稳健的做法。
除迷你仓模式外，传统仓储物流企业进驻物流地产、并渗透个人仓储领域的也不少见。其核心能力在于提供和仓储配套的物流运输、货物拣选、包装发货等增值服务。开发针对个人和家庭在仓储上的服务产品，需要全托管物流企业对原有服务标准进行升级迭代，才能更好地适应场景多样、要求复杂的个人和家庭客户。
相比对于固定空间进行改造的迷你仓，全托管仓储模式下的仓库网点大都在偏远郊区，因为租金价格相对低廉，可满足一些对仓储价格较为敏感的客户。值得一提的是，在全托管类型的从业者中，有一类是高端搬家公司，在提供过硬的上门服务的同时提供客户家庭物品寄存服务，因核心搬家业务收费较高，故而在仓储部分提供优惠甚至免费的寄存服务。
3、品牌热度指数的不完全排名
1、跨地区个人仓储品牌网点数量排名Top10
2、搜索引擎曝光度排名
(1)2017年12月全国范围Top5
(2)2017年12月上海地区Top10
3、截至2017年12月新媒体热度排名
以下新媒体热度排名根据2017年度媒体报道数量、品牌公众号发文阅读数等综合排序获得，其中公众号数据部分参考新榜和西瓜数据。
4、行业展望：积极看法vs消极看法
作为个人仓储行业中较为常见的一种形式，“迷你仓”早在十年之前便在中国大陆诞生，但其真正引起从业者和资本的关注则是从2014年开始。
自2014年至今，已有六家迷你仓公司先后获得投资机构早期投资，具体情况如下：
从2013年几十家自助仓储网点，到如今近四百余个实体网点，个人储物市场虽然整体体量尚不是很大，但发展速度惊人。对于这个行业的发展前景，有人看好，也有人质疑。
对于看好这个行业的一方来说，主要是站在宏观经济发展的角度，认为一线城市和二线特大城市对于人口的吸引力，将导致大城市人口密度和房价维持在高位，大城市居民的生存空间将变得更为紧张。加之二线城市的崛起和高铁贯通，将大大加强年轻人的流动性，使得家居物品寄存成为“刚需”。
对于不看好此行业的一方来说，为空间狭小者提供物品寄存方案，目前看来尚是客户“痒点”而非“痛点”。而随着房价调控、传统物业投资回报率进入下行通道，空间紧缺的现状将得到缓解，存量房产将供大于求，大量闲置物业空间将面临“去库存”的问题。
双方各执一词，都不无道理。就目前而言，对于这个行业是否真有市场尚难定论。那何时将有定论?眼下国人对于个人仓储或迷你仓行业还是相当陌生，当国人对于此行业的知晓程度达到下一个阶段，基本就可以断定此市场在中国大陆是否真能成为广大从业者口中的“千亿级市场”了——而这就需要这个行业能尽早出现有代表性的企业，不仅满足现有市场，更要去创造出新的市场。
总而言之，作为一门生意，必须有良好的盈利能力，这是生存下去的唯一准则。至于是否将最终成就一个巨大的新兴市场，只能交给时间来回答。
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