细节：物流园区选址问题详解

物流园区招商规划咨询服务

物流园区主要位于物资流通集中的城市地区，是一个投资大、回收期长的项目，因此从项目立项、功能定位、园区选址、规划设计等方面均需充分论证。

从区域经济地理学的角度来讲，对条件要素的分析将对整个规划起到前提和基础性作用，有时甚至对规划质量具有决定性的影响。

一、物流园区选址的原则

根据物流园区在城市产业中的地位和作用对其分类，可分为综合园区和专业园区。

前者以现代化、多功能、社会化、大规模为主要特征，后者则以专业化、现代化为主要特征，如港口集装箱、保税、空港、钢铁基地、汽车生产基地等专业物流园区。专业物流园区选址符合园区自身专业要求就行，对于综合物流园区的选扯，应该符合以下几项原则：

1.接近市中心

由于市中心商业网点集中，是配送中心的主要供、配货对象，靠近市场、缩短运距、降低运费、迅速供货是配送中心布局的主要考虑因素之一。

2.追求较低的地价区位

物流企业以效益为宗旨，一般占地面积较大，地价的高低对其区位的选择有重要影响。

3.靠近交通主干道出入口

公路是配送中心供、配货的主要货运方式，靠近交通便捷的干道进出口便成为配送中心布局的主要考虑因素之一。

4.数量充足、素质较高的劳动力条件

随着物流园区的建设，许多大规模的配送中心聚集在一起，现代化的运作需要机械化处理设备，拥有一定数量和素质的劳动力也就成为影响配送中心区位选择的重要因素。

5.良好的可达性

因配送产品类型和市场数量不同，配送中心对可达性的要求也有所不同，经销易损坏、腐烂的产品需要频繁快速的输送，需要较好的可达性，因此更要求靠近市场分布，这在一定程度上导致了这类产品配送中心的分散布置。

6.靠近铁路枢纽

铁路具有运力强和运费低的优势，但运距超过400～480公里时，铁路才具有竞争力。

7.位于集中消费物流区

这主要因为：第一，消费物流是流量最大的物流，消费物流主要是从国际和区域物流中转化而来的，是国际物流和区域物流的下游物流，对国际和区域物流有着很大的影响。第二， 物流配送中心接近市场和消费地是其空间布局的一大发展趋势。

物流园区如何选址，取决于建立物流园区的主要目的。以市场需求为依据，物流园区的建设要结合当地的实际物流需求，以免建成后无人进驻、有场无市。

二、影响物流园区选址的一般因素

影响物流园区选址的因素，可分为外部因素及内部因素两大类。外部因素包括诸如宏观政治及经济因素、基础设施及环境、竞争对手等，内部因素包括企业的发展战略、产品、技术或服务的特征等。

1、自然因素

气象条件

物流选址过程中，主要考虑的气象条件有温度、风力、降水、无霜期、冻土深度、年平均蒸发量等指标。如选址时要避开风口，因为在风口的建设会加速露天堆放的商品老化。

地质条件

物流园区是大量商品的集结地，某些质量很大的建筑材料堆起来会对地面造成很大的压力。如果物流园区地面以下存在着淤泥层、松土层等不良地质条件，会在受压地段造成沉陷、翻浆等严重后果，为此，物流园区选址要求土壤要有足够的承载力。

水文条件

物流园区选址需要远离容易泛滥的河川流域与地下水上溢的区域，要认真考察近年的水文资料，地下水位不能过高，洪泛区、内涝区、古河道、干河滩等区域禁止选择。

地形条件

物流园区应该选择地势较高、地形平坦之处，且应具有适当的面积与外形，若选在完全平坦的地形上是最理想的，其次选择稍有坡度或起伏的地方，对于山区陡坡地区则应该完全避开，在外形上可以选择长方形，不宜选择狭长或不规则形状。

2、经营环境因素

经营环境

物流园区所在地区的优惠物流产业政策对物流企业的经济效益将产生重要影响，数量充足和素质较高的劳动力也是物流园区选址需要考虑的因素之一。

商品特性

经营不同类型的商品物流园区最好能分布在不同区域。如生产型物流园区的选址应与产业结构、产品结构、工业布局紧密结合进行考虑。。

物流费用

物流费用是物流园区选址的重要考虑因素之一，大多数物流园区选择接近物流服务需求地。如接近大中型工业、商业区，以便缩短运输距离、降低运费等物流费用。

服务水平

现代物流过程中，能否实现准时运送是物流园区服务水平高低的重要指标，因此，在物流园区选址时，应保证客户可在任何时候向物流园区提出物流需求，都能获得快速满意的服务。

客户的分布

物流园区选址时首先要考虑的就是所服务客户的分布，对于零售商型物流园区，其主要客户是超市和零售店，这些客户大部分是分布在人口密集的地方或大城市，物流园区为了提高服务水准及降低配送成本，

物流园区多建在城市边缘接近客户分布的地区。

供应商的分布

物流园区的选址应考虑供应商的分布地区。因为物流的商品全部是由供应商所供应的，如果物流愈接近供应商，则其商品的安全库存可以控制在较低的水平。但是因为国内一般进货的输送成本是由供应商负担的，因此有时不重视此因素。

人力资源条件

仓储配送作业中，最主要的资源需求为人力资源。由于一般物流作业仍属于劳力密集的作业形态，在物流园区内部必须要有足够的作业人力，因此，在决定物流园区位置时必须考虑劳工的来源、技术水准、工作习惯、工资水准等因素。

评估条件有附近人口、上班交通状况、薪资水准等几项。如果物流的选址位置附近人口不多且交通又不方便时，则基层的作业人员不容易招募；如果附近地区的薪资水准太高，也会影响到基层的作业人员的招募。因此必须调查该地区的人力、上班交通及薪资水准。

3、基础设施状况

交通条件

交通条件是影响物流的配送成本及效率的重要因素之一。交通运输的不便将直接影响车辆配送的进行，因此必须考虑对外交通的运输通路，以及未来交通与邻近地区的发展状况等因素。地址宜紧临重要的运输线路，以方便配送运输作业的进行。考核交通方便程度的条件有：高速公路、国道、铁路、快速道路、港口、交通限制规定等几种。一般物流园区应尽量选择在交通方便的高速公路、国道及快速道路附近的地方， 如果以铁路及轮船来当运输工具，则要考虑靠近火车编组站、港口等。

公共设施状况

物流园区的所在地要求城市的道路、通信等公共设施齐备，有充足的供电、水、热、燃气的能力，且场区周围要有污水、固体废物处理能力。

4、其他因素

国土资源利用

物流园区选址应贯彻节约用地，充分利用国土资源的原则。物流园区一般占地面积较大，周围还需留有足够的发展空间，为此，地价的高低对布局规划有重要的影响。此外，物流园区的布局还要兼顾区域和城市规划用地的其他要求。

环境保护要求

物流园区的选址需要考虑保护自然环境与人文环境等因素，尽可能降低对城市生活的干扰。对于大型转运枢纽，应适当设置在远离市中心区的地方，使得大城市交通环境状况能够得到改善，城市的生态建设得到维持和增进。

周边状况

由于物流园区是火灾重点防护单位，不宜设在易散发火种的工业设施（木材加工）附近，亦不宜选在居民住宅区附近。

四、物流园区选址的程序

在进行物流园区选址时，可按下图所示的程序进行。

物流园区的选址，有以下几个步骤：

1.选址约束条件分析

物流园区选址时，首先要明确建立物流园区的必要性、目的和意义。然后根据物流系统的现状进行分析，制定物流系统的基本计划，确定所需了解的基本条件，以便大大缩小选址的范围。

1）需要条件：服务对象一一现在分布情况及未来情况的预测、货物作业量的增长率及服务区域的范围。

2）运输条件：靠近铁路货运站、港口和公共卡车终点站等运输节点，同时也应该靠近运输者的办公地点。

3）配送服务的条件：到货时间、发送额度，根据供货时间计算从顾客到物流园区的距离和服务范围。

4）用地条件：用现有的土地还是重新取得地皮。若重新取得地皮，需要考虑地价及地价允许范围内的用地分布情况。

5）法规制度：根据指定用地区域的法律规定，有哪些地区不允许建物流园区。

6）流通职能条件：商流职能是否要与物流职能分开，物流园区是否要附有流通加工的职能，如果需要，要不要限定物流园区的选址范围。

7）其他：不同的物流类别，有不同的特殊需要。如为了保持货物质量的冷冻和保温设施，防止公害设施或危险品保管等设施，对选址都有特殊要求，是否有满足这些条件的地区。

2.收集整理资料

选择地址的方法，一般是通过成本计算，也就是将运输费用、配送费用及物流设施费用模型化，根据约束条件及目标函数建立数学公式，从中寻求费用最小的方案。但是，采用这种选择方法，寻求最优的地址解时，必须对业务量和生产成本进行正确的分析和判断。

1）掌握业务量

选址时， 到物流园区之间的运输量 向客户提供服务的货物数量 物流园区保管的数量 服务路线上的业务量

由于这些数量在不同时期会有波动，因此，要对所有的数据进行研究。另外，除了对现状的各项数据进行分析外，还必须确定设施使用后的预测数值。

2）掌握费用

选址时，应掌握的主要费用有：至物流园区之间的运输费 物流园区到客户之间的服务费 与设施、土地有关的费用 人工费和业务费

由于第 1、2 两项费用会随着业务量和服务距离的变化而变动，所以必须对每一吨公里的费用进行成本分析；第3、4项包括可变费用和固定费用，应根据这两者之和进行成本分析。

3）其他

在地图上表示客户的位置、现有设施的配置方位及工厂的位置，并整理各候选地址的服务路线及距离等资料；对必备车辆数、作业人员数、装卸方式、装卸机械费用等，要与成本分析结合起来考虑。

3. 地址筛选

在对所取得的上述资料进行充分的整理和分析，考虑各种因素影响并对需求进行预测后，就可以初步确定选址范围，即确定初始候选地址。

4. 定量分析

针对不同情况选用不同的模型进行计算，得出结果。

5. 结果评价

结合市场适应性、购置土地条件、服务质量等，对计算所得结果进行分析评价，看其现实意义及可行性。

6. 检验

分析其他影响因素对计算结果的相对影响程度，分别赋予他们一定的权重，采用加权法对计算结果进行复查。如果复查通过，则原计算结果即为最终结果；如果复查发现原计算结果不适用，则返回第三步继续计算，直到得到最终的计算结果。但是所得解不一定就是最优解，可能只是符合条件的满意解。

整个物流系统向网络化方向发展，物流园区作为企业间的节点，顺应了物流网络化发展方向，成为物流网络中的重要组成部分。超级焦点空间研究院成立于2023年，是专注物流园区的规划、招商、运营的专业服务机构，立足于成为中国领先的物流空间提供商和物流服务平台运营商，致力于为地方政府、投资机构、地产开发商、园区运营商、物流企业——提供物流园区（物流地产）的市场调研、定位规划、招商代理、托管运营、平台服务、园区供应链和产业招商等一体化整合服务。

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